Condomínio alugado: quais despesas o inquilino paga e quais são do proprietário

O apartamento 302 é alugado. Chegou o rateio da pintura da fachada, o inquilino ligou na portaria dizendo que não vai pagar, e o proprietário mora em outra cidade e responde que o contrato "passou o condomínio inteiro" para o inquilino. O síndico está no meio, com um boleto vencendo e duas pessoas convictas de que a razão é delas.

A discussão tem resposta na lei, e mais objetiva do que parece: a Lei do Inquilinato divide as despesas em dois grupos e diz, com nome e sobrenome, o que entra em cada um.

A régua: ordinária é do inquilino, extraordinária é do dono

A Lei 8.245/91 resolve isso em dois artigos. O artigo 22, inciso X, obriga o locador a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. O artigo 23, inciso XII, obriga o locatário a pagar as ordinárias.

A definição vem logo em seguida. Extraordinárias são, no texto da lei, "aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício". Ordinárias são "as necessárias à administração respectiva". A lógica: quem mora paga para manter o prédio funcionando no mês, quem é dono paga o que recompõe ou valoriza o patrimônio, porque o patrimônio é dele.

O que resolve a briga do 302 não é a lógica, é a lista. E a lei traz as duas.

As despesas extraordinárias, uma por uma

O parágrafo único do artigo 22 lista sete alíneas:

• Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel.
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, além das esquadrias externas.
• Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação.
• Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.
• Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.
• Constituição de fundo de reserva.

Dois detalhes costumam passar batido. A indenização trabalhista só é do proprietário quando a dispensa é anterior ao início da locação: se o porteiro é demitido no meio do contrato, a despesa não cabe nessa alínea. E instalar câmera, interfone ou equipamento de ginástica é do dono, o que não significa que a manutenção mensal deles também seja.

As despesas ordinárias, uma por uma

O parágrafo 1º do artigo 23 lista nove alíneas:

• Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio.
• Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
• Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
• Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum.
• Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer.
• Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.
• Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
• Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
• Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Instalar é do dono, manter é do inquilino

Comparar as duas listas resolve metade das discussões que chegam à portaria, porque quase todas nascem da confusão entre instalar e conservar.

Instalar equipamento de segurança e de incêndio é extraordinária, manter e conservar esse mesmo equipamento é ordinária. Instalar academia e quadra é do proprietário, mantê-las é do inquilino. Pintar a fachada e as esquadrias externas é extraordinária, pintar o hall e a escada é ordinária, porque a lei chama isso de conservação das dependências de uso comum.

Quando aparecer uma despesa nova, a pergunta útil é essa: o condomínio está ganhando alguma coisa que não tinha, ou está mantendo o que já tem?

Fundo de reserva: constituir e repor não são a mesma coisa

Este é o item que os textos sobre o assunto mais erram, e a diferença está escrita nas duas listas.

Constituir o fundo de reserva é despesa extraordinária, pela alínea g do artigo 22. Quem paga é o proprietário. É o dinheiro que forma a poupança do condomínio, e a poupança pertence ao patrimônio.

Repor o fundo de reserva é despesa ordinária, pela alínea i do artigo 23. Quem paga é o inquilino, com uma condição importante: só quando o fundo foi consumido para custear despesas ordinárias, e desde que o gasto não se refira a período anterior ao início da locação. Se o fundo foi torrado numa obra estrutural antes de o inquilino se mudar, a recomposição não é dele.

A mesma ressalva vale para o rateio de saldo devedor. Ele é ordinário, exceto quando cobre um rombo que se formou antes de o contrato começar. Se você quiser entender como esse dinheiro deveria estar dimensionado, o funcionamento do fundo de reserva do condomínio explica o percentual e o uso correto.

Vale separar essa conversa de outra parecida: como dividir a despesa entre as unidades é assunto de rateio de despesas do condomínio, e não de quem paga entre dono e inquilino.

O inquilino pode exigir a comprovação, e isso é dever do síndico

O parágrafo 2º do artigo 23 diz que o locatário só fica obrigado a pagar as despesas ordinárias "desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal", e que pode exigir essa comprovação a qualquer tempo.

Na prática, isso muda o que sai da administração todo mês. Um boleto com valor único e a palavra "condomínio" não comprova nada. Comprova o demonstrativo com as rubricas separadas, a previsão aprovada em assembleia e a memória do rateio. Com esse material em mãos, a discussão do 302 termina em cinco minutos: o inquilino vê que a pintura da fachada está numa linha diferente da taxa mensal.

Manter esse material organizado é a mesma disciplina da prestação de contas do condomínio, só que aplicada mês a mês.

O contrato divide entre as partes, mas não vincula o condomínio

Aqui está o ponto que mais frustra o síndico. Locador e locatário podem combinar no contrato uma divisão diferente da legal, e isso vale entre eles. O que o acordo não faz é obrigar o condomínio a cobrar de quem eles escolheram.

As cotas condominiais são obrigação propter rem, quer dizer, nascem da coisa e seguem a unidade. No julgamento do Recurso Especial 1.345.331, tema repetitivo 886, o ministro Luis Felipe Salomão registrou que as despesas condominiais "são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio".

No Recurso Especial 1.696.704, julgado pela Terceira Turma, a ministra Nancy Andrighi foi mais direta sobre quem entra nessa conta: a responsabilidade pelas despesas condominiais recai, em princípio, sobre o proprietário da unidade, "podendo ser estendida a outros sujeitos que possuam relação jurídica com o bem e que exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo dos promissários compradores e dos locatários". No mesmo julgamento, o tribunal decidiu que nem um acordo de pagamento firmado pelo ocupante com o condomínio afasta a responsabilidade do dono, porque a obrigação tem ambulatoriedade e "acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas".

Para o síndico, a leitura prática é essa: o inquilino até pode ser acionado em situações específicas, mas o proprietário responde em qualquer cenário, e é dele que a cobrança deve partir. O contrato de locação resolve depois, entre as partes. Se a inadimplência já se acumulou, a régua de cobrança e os prazos estão em inadimplência no condomínio.

Quem vota na assembleia quando a unidade está alugada

O inquilino pode votar nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, desde que o proprietário não compareça. A regra está no parágrafo 4º do artigo 24 da Lei 4.591/64, na redação dada pela Lei 9.267/96.

Preste atenção na redação, porque ela mudou. O texto de 1991 falava em decisões "que envolvam despesas ordinárias". A redação vigente, de 1996, fala em decisões "que não envolvam despesas extraordinárias", o que é mais amplo. Muito material sobre o tema ainda reproduz a versão antiga.

O que fazer na prática

1. Separe as rubricas no demonstrativo mensal, com ordinárias e extraordinárias em linhas distintas, sempre.
2. Guarde a ata que aprovou cada despesa extraordinária, com a data. É ela que define se o gasto é anterior ao início de uma locação.
3. Peça ao proprietário, na entrada de cada novo inquilino, a data de início do contrato, e registre no cadastro da unidade.
4. Emita a cobrança em nome do proprietário e envie cópia ao inquilino, quando houver autorização para isso.
5. Ao aprovar uma obra em assembleia, registre na ata se ela é reforma estrutural, reposição de habitabilidade ou manutenção. Essa frase evita o litígio depois.
6. Quando o inquilino contestar, responda com o documento, não com a interpretação. O parágrafo 2º do artigo 23 está do lado de quem tem o demonstrativo pronto.

Quase todo esse trabalho é de registro: quem é o dono, quem é o inquilino, desde quando, o que foi aprovado em assembleia e em que linha cada despesa entrou. Quando isso vive no mesmo lugar, a resposta ao morador leva um minuto e não depende da memória do síndico. É o que a Noque reúne no painel, junto com as cobranças, os documentos e o histórico de cada unidade. Se quiser ver como ficaria no seu condomínio, fale com um consultor.