Funcionários do condomínio: contratar direto ou terceirizar portaria e limpeza

O porteiro do turno da noite entregou o aviso prévio na segunda-feira. Na quarta, um condômino já sugeriu no grupo que o condomínio "contrate uma empresa e acabe com essa dor de cabeça". A escolha entre manter funcionários de condomínio na folha ou terceirizar portaria e limpeza parece administrativa, mas é ela que define quem paga a conta quando alguma verba trabalhista deixa de ser quitada.

O condomínio é empregador, e o síndico assina por ele

Quando o condomínio registra porteiro, zelador ou faxineiro em carteira, ele assume o papel jurídico de empregador, com folha de pagamento, controle de jornada, encargos e responsabilidade trabalhista própria. Não existe meio-termo nessa posição.

A Lei 2.757/1956 tratou exatamente dessa situação. Ela exclui da categoria doméstica os porteiros, zeladores, faxineiros e serventes de prédios de apartamentos residenciais, desde que estejam a serviço da administração do edifício e não de cada condômino em particular. A mesma lei considera o síndico eleito entre os condôminos representante dos empregadores nas reclamações e dissídios da Justiça do Trabalho, e diz que os condôminos respondem proporcionalmente pelas obrigações previstas nas leis trabalhistas.

Vale reler a última parte. Uma condenação trabalhista não morre no caixa do condomínio, ela chega ao rateio.

Contratar direto significa cuidar, todo mês, de:

• registro em carteira, contrato de trabalho e controle de jornada
• salário e reajustes conforme a convenção coletiva da categoria na sua base territorial
• adicionais que a escala gerar, como o noturno
• férias, 13º, rescisões e substituições
• FGTS, com depósito mensal de 8% da remuneração, hoje recolhido até o dia 20 do mês seguinte pelo FGTS Digital
• contribuição previdenciária patronal, saúde e segurança do trabalho, exames, EPI e treinamentos

Quando esses valores aparecem organizados na prestação de contas do condomínio, a assembleia discute a decisão em cima de fato, e não de achismo sobre "quanto custa um porteiro".

Portaria 24 horas: a conta de gente que quase ninguém faz certo na primeira vez

Cobrir portaria 24 horas por dia exige, no mínimo, quatro profissionais na escala 12x36, e ainda assim sobra o problema de férias e faltas. São dois postos ao longo do dia, um diurno e um noturno, e cada posto precisa de duas pessoas se alternando, porque quem trabalha 12 horas descansa as 36 seguintes.

O artigo 59-A da CLT permite o horário de doze horas seguidas por trinta e seis ininterruptas de descanso por acordo individual escrito, convenção coletiva ou acordo coletivo, observados ou indenizados os intervalos para repouso e alimentação. O STF confirmou a validade do acordo individual escrito no julgamento da ADI 5994, e o TST vem aplicando esse entendimento. Antes de adotar, confira a convenção da sua categoria: ela pode exigir formalidade adicional.

Dois detalhes mexem na folha mais do que o piso salarial:

1. A dupla da noite gera adicional noturno de no mínimo 20% sobre a hora diurna para o trabalho executado entre 22h e 5h, e cada hora nesse intervalo é computada como 52 minutos e 30 segundos, o que aumenta o total de horas pagas.
2. Quatro pessoas na escala significam quatro períodos de férias por ano para cobrir, além de atestado, afastamento e pedido de demissão, que viram plantão do zelador, hora extra ou posto descoberto.

Se a conta de pessoal assustar, avalie antes se a portaria remota faz sentido para o seu condomínio: ela muda a estrutura de custo em vez de apenas trocar quem emite o holerite.

O que a terceirização transfere de verdade

Terceirizar transfere o vínculo empregatício: os trabalhadores passam a ser empregados da empresa contratada, que responde pela contratação, pela folha, pela escala e pela substituição. O condomínio deixa de administrar pessoas e passa a comprar um serviço, com posto definido em contrato. A licitude não é mais discussão: ao julgar a ADPF 324 e o RE 958.252, o STF fixou que é lícita a terceirização ou qualquer outra forma de divisão do trabalho entre pessoas jurídicas distintas, independentemente do objeto social das empresas envolvidas, mantida a responsabilidade subsidiária da empresa contratante.

Os ganhos operacionais são concretos: cobrir falta, férias e afastamento vira obrigação da contratada; seleção, treinamento e uniforme saem da rotina do síndico; e no lugar de folha, guias e obrigações acessórias entra uma nota fiscal mensal.

O que a terceirização não transfere

A terceirização não transfere a responsabilidade final pelo pagamento das verbas trabalhistas. Essa é a frase que muda a forma de negociar o contrato.

A Lei 6.019/1974, com a redação dada pela Lei 13.429/2017, estabelece no artigo 5º-A, parágrafo 5º, que a empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços. A Súmula 331 do TST segue a mesma linha: o inadimplemento das obrigações pelo empregador implica responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços, desde que ele tenha participado da relação processual e conste do título executivo, e essa responsabilidade abrange todas as verbas decorrentes da condenação no período da prestação.

Na Justiça do Trabalho, a discussão costuma girar em torno da culpa in vigilando, a falha de quem contratou em fiscalizar o cumprimento das obrigações assumidas pela prestadora. Esse é o ponto que está sob o seu controle.

Há ainda uma responsabilidade direta, e não subsidiária: o mesmo artigo 5º-A, no parágrafo 3º, atribui à contratante garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores quando o serviço é executado em suas dependências. A guarita e a área de serviço do prédio são dependências do condomínio.

Junte as duas pontas. Se a prestadora quebrar e deixar salários e FGTS em aberto, o condomínio pode ser chamado a pagar, e o artigo 3º da Lei 2.757/1956 devolve essa conta aos condôminos, proporcionalmente.

Como comparar os dois custos sem chutar

Monte as duas colunas com números do seu condomínio, nunca com média de mercado ouvida em conversa de síndico. O caminho é este:

1. Levante a convenção coletiva vigente da categoria na sua base territorial, que fica disponível para consulta pública no Sistema Mediador, do Ministério do Trabalho e Emprego. Anote piso, adicionais, benefícios obrigatórios e cláusula de reajuste, identificando o sindicato e a região: o que vale em São Paulo não vale automaticamente em Recife.
2. Calcule o custo anual de cada posto na contratação direta, somando salário do piso, adicionais da escala, 13º, férias com o terço constitucional, FGTS, contribuição previdenciária patronal, vale-transporte, os benefícios que a convenção obrigar, uniforme, EPI e exames.
3. Acrescente o custo de cobertura e de saída: substituição em férias e faltas, rotatividade e a provisão para rescisão. É a linha que mais some das planilhas improvisadas.
4. Peça proposta com preço por posto, discriminando escala e quantidade de profissionais, em vez de um valor global mensal. Sem isso não dá para comparar duas propostas entre si.
5. Compare 12 meses contra 12 meses, aplicando o reajuste previsto nos dois cenários, e coloque o risco na conta: a contratação direta acumula provisão de rescisão, a terceirização acumula risco subsidiário se a empresa falhar.

O exercício vale para além da portaria, e é o mesmo raciocínio que sustenta qualquer plano sério de reduzir custos do condomínio sem perder qualidade.

O que exigir antes de assinar com uma empresa de facilities

Contrato bom é o que descreve o serviço e obriga a prestadora a comprovar o que pagou. Exija:

• escopo por posto: quantas pessoas, em que horário, em que escala e com quais atribuições
• prazo máximo para substituir profissional faltante, com multa contratual se descumprido
• definição de quem fornece uniforme, EPI, exames ocupacionais e treinamento
• entrega mensal da comprovação dos recolhimentos como condição para o pagamento da nota, com cláusula que permita reter o pagamento enquanto ela não chegar
• comprovação de capacidade econômica: tempo de operação, demonstrações contábeis, número de postos ativos e clientes que você consiga contatar

Preço muito abaixo dos concorrentes merece desconfiança. O desconto costuma sair de encargo não recolhido, e o encargo não recolhido volta como responsabilidade subsidiária do condomínio.

A pasta mensal que evita a surpresa na Justiça do Trabalho

Fiscalizar mês a mês é a defesa concreta contra a culpa in vigilando. Antes de pagar a nota fiscal, guarde:

• relação dos empregados alocados no seu condomínio, com função e escala
• folha de pagamento e comprovantes de pagamento de salários e benefícios
• guias de FGTS e da contribuição previdenciária, com comprovante de quitação
• Certificado de Regularidade do FGTS e certidões de regularidade fiscal e trabalhista da empresa
• controle de ponto do período
• comprovantes de entrega de EPI, de exames ocupacionais e dos treinamentos exigidos

Guarde por anos, e não por meses: reclamação trabalhista costuma chegar depois que o contrato acabou. Essa pasta pertence ao mesmo calendário disciplinado dos laudos e documentos que não podem vencer.

Como levar a decisão para a assembleia

Leve as duas colunas de custo prontas, com a fonte de cada número, e some os critérios que não cabem na planilha: rotatividade, relação do porteiro com os moradores e capacidade da gestão atual de administrar folha.

Se a escolha for terceirizar, aprove o contrato já com as cláusulas de comprovação e substituição, e defina quem confere a pasta mensal. Se for manter os funcionários direto, aprove junto o orçamento de cobertura e a assessoria contábil e trabalhista, porque folha sem apoio técnico é onde nasce o passivo. Nos dois casos, registre em ata a decisão, o motivo e os números apresentados.

Seja qual for o caminho, a gestão vira rotina de documento: comprovante mensal, contrato, escala, ata e prestação de contas que qualquer condômino consiga acompanhar. A Noque reúne documentos, comunicados, financeiro e prestação de contas no painel do síndico e no app do morador, com 7 dias de teste grátis e assinatura mês a mês. Quer ver como isso fica no seu condomínio? Fale com um consultor.