Obras em condomínio: o que diz a lei sobre horário e autorização

O morador do apartamento 302 chamou o pedreiro num sábado, oito da manhã, e às oito e cinco a furadeira já ecoava pelo prumo do prédio. Duas unidades reclamaram na portaria antes do meio-dia. O síndico teve que decidir na hora: mandar parar a obra, avisar o morador por escrito ou deixar seguir até o horário limite do regulamento. Esse tipo de situação se repete em quase todo condomínio, e a maior parte dos conflitos nasce da mesma causa: ninguém checou a regra antes de começar. Se você vai reformar ou é síndico e precisa decidir uma autorização, este guia mostra o que a lei exige e o que fica por conta da convenção do seu prédio.

O que o Código Civil diz sobre obras em condomínio

O Código Civil trata do condomínio edilício nos artigos 1.331 a 1.358, e o artigo 1.341 separa as obras em três categorias, cada uma com uma exigência de aprovação diferente.

Obras necessárias são as que evitam dano ou deterioração do prédio, como reparo elétrico, hidráulico ou impermeabilização de laje. Pelo artigo 1.341, parágrafo 1º, o síndico pode realizar esse tipo de obra sem autorização prévia da assembleia, e se ele não agir, qualquer condômino pode tomar a iniciativa. A exceção é o custo: se a obra necessária for urgente e envolver despesa alta, o síndico avisa a assembleia logo depois de decidir (parágrafo 2º); se não for urgente e a despesa for alta, precisa da autorização da assembleia antes de começar (parágrafo 3º).

Obras úteis, que ampliam ou facilitam o uso de uma área comum (individualização de hidrômetro, cobertura de garagem), dependem da aprovação da maioria dos condôminos.

Obras voluptuárias, de embelezamento ou lazer (reforma do salão de festas, decoração do hall), exigem dois terços dos votos de todos os condôminos, não só dos presentes na assembleia.

Já o artigo 1.336, inciso III, proíbe alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas de qualquer unidade sem autorização da assembleia. E o artigo 1.351, desde a alteração feita pela Lei 14.405/22, exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudar a destinação do edifício ou de uma unidade, por exemplo transformar um apartamento residencial em comercial (antes dessa lei, era exigida unanimidade).

Essas regras valem para obras em áreas comuns e para reformas dentro das unidades que afetem estrutura, fachada ou instalações compartilhadas. Reforma puramente estética dentro do apartamento, que não mexe em parede estrutural nem em rede compartilhada, normalmente não passa por assembleia, mas ainda depende da autorização do síndico quanto a horário e uso de áreas comuns durante a obra.

Que horário é permitido para obras

Não existe uma lei federal que fixe o horário de obras em condomínio. O que vale é a convenção e o regulamento interno de cada prédio, complementados pela lei municipal de silêncio urbano, que varia de cidade para cidade.

Na prática, a maioria dos condomínios adota uma faixa parecida com esta:

• De segunda a sexta-feira, das 8h às 17h ou 18h.
• Aos sábados, das 8h ao meio-dia ou até as 13h.
• Domingos e feriados, obra barulhenta proibida.

Atividades silenciosas, como pintura ou montagem de móveis, costumam ter mais flexibilidade, desde que não incomodem o vizinho. Já marreta, furadeira, marretada em parede e transporte de entulho entram na categoria de obra barulhenta e seguem o horário mais restrito.

Se o morador furar esse horário, o condomínio pode aplicar advertência e multa conforme a convenção. Em caso de reincidência ou barulho que atinja várias unidades, cabe até acionar a guarda municipal ou a polícia por perturbação do sossego, contravenção prevista no artigo 42 do Decreto-Lei 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais).

Quando a obra precisa de autorização formal do síndico

A NBR 16.280 da ABNT trata especificamente de reforma em edificações e estabelece que toda obra que mexa em estrutura, alvenaria, instalações ou área comum passa pelo aval prévio do síndico, com acompanhamento técnico. Na prática, isso significa reunir antes de começar:

1. Escopo do projeto, com objetivo e prazo da obra.
2. Memorial descritivo, com etapas e materiais usados.
3. ART ou RRT do engenheiro ou arquiteto responsável, exigida pela norma para formalizar quem responde tecnicamente pela obra.
4. Cronograma com data de início e fim previstos.

O síndico não executa nem fiscaliza tecnicamente a obra, mas autoriza o início, guarda a documentação e pode negar ou suspender a obra que não cumprir a norma ou o regulamento interno. Isso protege o próprio morador: se faltar ART e algo der errado na estrutura do prédio, a responsabilidade recai sobre quem contratou a reforma sem documentação.

Passo a passo para quem vai reformar

Antes de contratar qualquer serviço, vale seguir esta ordem:

1. Consulte a convenção e o regulamento interno para confirmar horário permitido e regras de uso de elevador e área de carga e descarga.
2. Avise o síndico por escrito, com escopo da obra, prazo estimado e nome da empresa responsável.
3. Peça ART ou RRT ao profissional contratado antes do início dos trabalhos.
4. Combine com o síndico o transporte de entulho e o horário de uso do elevador de serviço.
5. Se a obra mexer em fachada, estrutura ou destinação da unidade, verifique se precisa passar por assembleia antes de começar.

Pular qualquer um desses passos costuma ser a causa da maioria das reclamações e multas registradas em atas de condomínio.

Quando os documentos e o horário não bastam

Convenção e regulamento interno cobrem a maior parte dos casos, mas questões específicas de zoneamento municipal, licença de obra na prefeitura ou disputa entre vizinhos que não se resolve por advertência exigem orientação jurídica direta. Nesses casos, o mais seguro é o síndico ou o condômino consultarem a assessoria jurídica do condomínio antes de agir.

Manter o controle de quem avisou a obra, qual horário foi combinado e se a documentação técnica chegou é trabalho de gestão, não de memória. Quando avisos, documentos e histórico de cada unidade ficam registrados num só lugar, fica mais fácil o síndico autorizar rápido e cobrar o que falta sem perder o fio da meada. É esse tipo de organização que a Noque centraliza no painel do síndico. Quer acompanhar de perto? Entre na lista de espera.