Condómino moroso en la CDMX: qué puede hacer el administrador y qué no

El departamento 302 lleva cuatro meses sin pagar la cuota. En el grupo de vecinos ya hay quien propone cortarle el agua, otro quiere pegar la lista de deudores en el elevador y alguien asegura que al moroso "ni voz ni voto". Tú administras el condominio y sospechas que la mitad de esas ideas sale más caro que la deuda.

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que sigue siendo la norma aplicable en la Ciudad de México, es precisa sobre lo que puedes hacer con un condómino moroso. Esta guía recorre esa frontera con los artículos a la mano. Si administras en otro estado, cada entidad tiene su propia ley de condominios.

Cuándo un condómino es moroso en la CDMX

En la Ciudad de México un condómino es moroso cuando no paga dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo que estableció la Asamblea General. Esa es la definición literal de la ley y la que ocupas para cualquier medida posterior. El artículo 34 detalla los supuestos:

1. La falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva.
2. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos.
3. Cuando por sentencia judicial o laudo administrativo ya ejecutoriado se condenó al condómino a pagar daños al condominio y no lo hizo.

Importa el detalle: una sola cuota ordinaria atrasada no hace a nadie moroso para la ley, y si actúas antes de ese umbral actúas sin respaldo.

Lo que el moroso pierde, y lo que conserva

El condómino moroso pierde su derecho a voto en la Asamblea General, pero conserva siempre su derecho a voz. Lo fija el artículo 34, y la diferencia no es cosmética: el moroso entra, opina y queda en el acta, solo no cuenta su voto.

Hay una excepción que se olvida seguido. La suspensión no aplica en las asambleas convocadas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble. En esas tres, el moroso vota como cualquier otro.

Hay dos consecuencias prácticas más: los morosos no se consideran para el quórum de instalación, lo que puede ayudarte a instalar una asamblea que de otro modo no reunía gente, y no pueden ser electos Administrador Condómino ni miembros del Comité de Vigilancia. Tampoco tienen derecho de convocar, según el informe de la administración.

Los dos avisos sin los que la suspensión del voto se cae

Para suspender el voto de un moroso necesitas notificarle con siete días naturales de anticipación a la asamblea y entregar el padrón de morosos a la Procuraduría Social con tres días hábiles de anticipación. Los dos requisitos están en el artículo 10 del Reglamento de la ley y los dos condicionan que la suspensión proceda.

O sea que el voto no se suspende el día de la asamblea revisando quién debe: se prepara con una semana de antelación, notificando por escrito y con acuse para que el moroso pueda manifestar lo que a su derecho convenga, y guardando las dos constancias junto con la convocatoria.

Saltarse esos avisos es la forma más común de perder una asamblea bien convocada: el moroso impugna y lo que se discute ya no es su deuda, es tu procedimiento.

El servicio que no puedes cortar nunca

El agua potable no se puede restringir por falta de pago, en ningún caso. La prohibición es expresa en el artículo 33, fracción XII, y no hay acuerdo de asamblea que la libere.

Ese mismo artículo sí permite restringir energía eléctrica, gas y otros servicios por omisión de pago, con dos condiciones. Solo procede cuando esos servicios se cubren con las cuotas ordinarias, o sea cuando los paga el condominio y no el condómino directo a la empresa. Y resolver sobre la restricción es facultad de la Asamblea General, no tuya: si cortas por tu cuenta, el expuesto eres tú.

Cuánto interés puedes cobrar por la mora

El interés por morosidad en la CDMX no puede exceder del nueve por ciento anual. El artículo 33, fracción V, lo establece remitiendo al Código Civil local, y aclara algo que suele aplicarse mal: se calcula tratando por separado cada cuota que se tenga por deuda, no sobre el saldo global.

El artículo 59 cierra el circuito: las cuotas que no se cubran en las fechas establecidas causan intereses moratorios al tipo legal de esa fracción V, siempre que se hayan fijado en Asamblea General o en el Reglamento Interno.

Ahí está la trampa. Si la asamblea nunca fijó el interés, no tienes porcentaje que cobrar: el nueve por ciento no es un valor por defecto, es el techo de lo que la asamblea puede acordar. Si tu condominio no lo tiene acordado, llévalo a la próxima junto con el presupuesto anual del condominio.

Las excusas que no valen, y la única que sí

Ninguna queja contra la administración autoriza a dejar de pagar la cuota. El artículo 56 señala que las cuotas no están sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. Eso cubre los argumentos de cada mes: que no usa la alberca, que hay una fuga sin reparar, que el año pasado se gastó mal el dinero. Pueden ser reclamos legítimos, y ninguno suspende el pago.

La única salida del artículo es que el condómino acredite no contar con recursos o esté en insolvencia declarada. Entonces la Asamblea puede acordar que sus cuotas se cubran con trabajo a favor del condominio, por decisión documentada y no por arreglo de pasillo.

La ruta de cobro, en orden

El cobro va de lo interno a lo judicial y saltarse un escalón te regresa al principio.

1. Cobranza interna documentada. Antes de iniciar cualquier procedimiento ante la Procuraduría Social, el administrador debe acreditar haber concluido un procedimiento interno previo de mediación y conciliación, demostrando requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio. Está en el artículo 59 y te lo van a pedir.
2. Procuraduría Social. La PROSOC tiene competencia en las controversias del condominio por la vía de la conciliación, del arbitraje y del procedimiento administrativo de sanciones. Si la parte requerida no acude a la junta habiendo sido notificada en tiempo y forma, la Procuraduría puede imponerle una multa de 50 hasta 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México. Si las dos acuden sin acordar, el asunto pasa de inmediato a arbitraje. Conviene revisar cuándo presentar una queja condominal ante la PROSOC antes de armar el expediente.
3. Vía judicial. Procede cuando existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes, con el documento que describe la siguiente sección.

El documento que te abre la vía judicial

El estado de liquidación de adeudos trae aparejada ejecución, siempre que reúna los requisitos del artículo 59. No es el estado de cuenta que imprime tu sistema: la ley pide que vaya:

• Suscrito por el Administrador y por el presidente del Comité de Vigilancia.
• Acompañado de los correspondientes recibos de pago.
• Con copia certificada, por Notario Público o por la Procuraduría, del acta de Asamblea o del Reglamento Interno donde se determinaron las cuotas y los intereses.

No procede contra quien consignó la totalidad de su adeudo ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal Superior de Justicia y lo notificó por escrito al administrador.

Un punto que no conviene improvisar: la Ciudad de México está migrando sus juicios civiles al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, de forma gradual y por declaratoria del Congreso local, con un límite que no puede exceder el 1 de abril de 2027. Ese calendario ya se ajustó más de una vez, así que confirma con tu abogado qué vía corresponde en la fecha en que vayas a litigar.

Cómo dejar de llegar hasta aquí

La morosidad se contiene con información mensual, no con medidas de emergencia, y la ley ya te obliga a tener el insumo: cada mes el administrador entrega una relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda. Los datos personales se reservan y solo los conocen los miembros del Comité de Vigilancia, así que esa lista con nombres no va pegada en el elevador. Una deuda que detectas en el mes uno se negocia, una de cuatro meses ya se litiga. Si tu condominio aún cobra en efectivo en la caseta, revisa cómo digitalizar la cobranza para reducir la morosidad, y para una base más general está qué hacer ante la mora en la comunidad.

Tener el historial de cada unidad, los avisos con acuse y el estado de cuenta al día en un solo lugar es lo que convierte una cobranza improvisada en un expediente. Eso es lo que la Noque centraliza en el panel del administrador, con la app del residente del otro lado para que nadie alegue que no le avisaron. Si quieres verlo con los datos de tu condominio, habla con un asesor.