Eleição de síndico: como convocar, quem vota e o que a ata precisa registrar

O mandato do síndico do seu prédio vence em outubro, ninguém convocou nada até agora e dois moradores já avisaram que vão questionar o resultado se a assembleia sair atropelada. A eleição de síndico é um dos poucos atos do condomínio que dá para anular meses depois, e o motivo quase nunca é o resultado da votação. É a convocação malfeita, o quórum errado ou a ata que não registrou o que devia.

Este guia é para o síndico em exercício, o conselho e quem vai conduzir a assembleia. Ele separa o que o Código Civil exige do que a convenção do seu condomínio pode mudar.

Quem pode ser síndico e por quanto tempo

O síndico é escolhido pela assembleia, pode não ser condômino e cada mandato dura no máximo dois anos, com recondução permitida.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Dessa frase curta saem três consequências. O candidato não precisa morar no prédio nem ser proprietário, e é isso que abre espaço para o síndico profissional. O limite de dois anos vale para cada mandato, não para a carreira: o Código Civil não diz quantas vezes alguém pode ser reconduzido, embora a convenção possa limitar. E mandato vencido não se prorroga sozinho, então quem deixa a assembleia passar fica com síndico sem mandato formal, buraco que reaparece em contrato de banco e em ação judicial.

Se a convenção exige requisitos extras, como estar quite para se candidatar, isso vale. Confira antes de anunciar as candidaturas, e a diferença entre regimento interno e convenção ajuda a saber em qual dos dois procurar cada regra.

Como convocar a assembleia sem deixar brecha

A convocação é o ponto em que a eleição mais morre, e a regra central é uma só: sem convocar todo mundo, a assembleia não delibera.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Quem convoca é o síndico, por atribuição do art. 1.348, I. Se ele não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode fazer isso no lugar dele (art. 1.350, §1º), e o art. 1.355 repete a alternativa para a assembleia extraordinária.

O roteiro que segura questionamento depois:

1. Confira a forma na convenção. É ela que define como convocar, com quanto tempo e com que quórum, por delegação expressa do art. 1.334, III. Não existe prazo nacional de dez dias, mesmo que você leia isso em todo lugar.
2. Escreva "eleição de síndico" na ordem do dia. Assunto fora do edital não deveria ser deliberado. Se também vai eleger subsíndico e conselho fiscal, cada um vira um item.
3. Convoque todos os condôminos e guarde a prova. Protocolo assinado, aviso de recebimento ou e-mail com confirmação, o que a convenção admitir. É o que você apresenta se alguém contestar.
4. Coloque primeira e segunda convocação no mesmo edital, com horários diferentes, porque o quórum muda entre uma e outra.
5. Anuncie prazo para candidaturas se a convenção previr. Onde não há previsão, aceite candidatura na hora e registre isso na ata.

Assembleia eletrônica é permitida desde a Lei 14.309/2022, que incluiu o art. 1.354-A no Código Civil. Ela exige que a convenção não proíba e que fiquem preservados os direitos de voz, de debate e de voto, e o edital precisa dizer que a reunião será eletrônica e explicar como acessar, se manifestar e votar. O passo a passo está no guia de como convocar e realizar a assembleia condominial online.

Quem pode votar na eleição

Vota o condômino que estiver quite com o condomínio. O Código Civil condiciona o direito de voto ao pagamento em dia:

Art. 1.335. São direitos do condômino: [...] III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O peso do voto não é igual por padrão: ele acompanha a fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da convenção, conforme o parágrafo único do art. 1.352. Em prédio com apartamentos de metragens diferentes, ignorar isso muda o resultado da apuração.

Os casos que sempre aparecem no dia:

• Inadimplente. Perde o voto enquanto durar a inadimplência. Quem quita antes da assembleia volta a votar, então confira os pagamentos na véspera, e não com semanas de antecedência. Para evitar chegar nesse cenário, veja o que fazer com a inadimplência no condomínio.
• Inquilino. A Lei 4.591/1964, no art. 24, §4º, prevê que nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias o locatário pode votar caso o condômino locador não compareça. A aplicação disso à eleição costuma ser detalhada pela convenção, então confira o texto do seu condomínio antes de liberar ou negar o voto.
• Procuração. O Código Civil não regula a representação por procuração na assembleia. Quem define o formato aceito e o limite por pessoa é a convenção.
• Unidade com mais de um proprietário. Um voto por unidade. Combine antes quem vai exercê-lo.

Qual quórum vale para eleger

O Código Civil não fixa quórum específico para eleição de síndico, então vale a regra geral das deliberações, e a convenção pode exigir mais.

Em primeira convocação, o art. 1.352 pede maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, salvo quórum especial. Em segunda convocação, o art. 1.353 permite deliberar por maioria dos votos dos presentes, com a mesma ressalva.

Quando a convenção estabelece quórum próprio, ele prevalece. No REsp 1.177.591, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou decisão que havia autorizado assembleia abaixo do quórum da convenção, sob o fundamento de que admitir número diferente violaria a autonomia privada de quem comprou a unidade sob aquelas regras.

Se a convenção exigir quórum especial e ele não for atingido, existe saída. O art. 1.353, §1º, incluído pela Lei 14.309/2022, permite converter a reunião em sessão permanente por decisão da maioria dos presentes, com continuação em até sessenta dias, convocação obrigatória dos ausentes e ata parcial enviada a quem faltou. O total não passa de noventa dias contados da abertura.

Conduzindo a votação no dia

Uma eleição bem conduzida é uma sequência de registros feitos na hora, e não depois.

1. Abra a lista de presença com nome, unidade, fração ideal e assinatura. É dela que sai o cálculo do quórum.
2. Confira quem está quite e recolha as procurações antes de instalar a assembleia, não no meio da votação.
3. Instale no horário do edital e registre se foi em primeira ou em segunda convocação.
4. Eleja a mesa, presidente e secretário. Candidato conduzindo a própria eleição é convite a questionamento.
5. Dê o mesmo tempo de fala a cada candidato e defina a forma de votação antes de votar, conforme a convenção permitir.
6. Apure com o peso da fração ideal, anuncie o resultado número por número, proclame o eleito e registre a aceitação do cargo.

O que a ata precisa registrar

A lei não lista o conteúdo da ata, então o critério é outro: registre tudo o que alguém poderia contestar depois. A ata é a prova de que o rito foi cumprido. O mínimo que ela precisa conter:

• Data, horário de abertura, local ou plataforma e se foi primeira ou segunda convocação.
• Confirmação de que a convocação seguiu a convenção, com a forma usada e a data de envio.
• A ordem do dia, igual à do edital.
• Quórum de instalação, em número de unidades e em fração ideal.
• Nomes dos candidatos e a forma de votação escolhida.
• Resultado com os votos apurados, incluindo abstenções e votos em branco.
• Nome completo, CPF, unidade e contato do síndico eleito, com início e fim do mandato.
• Aceitação expressa do cargo pelo eleito e assinatura do presidente, do secretário e dos presentes.

Guarde junto a lista de presença, as procurações e o comprovante de convocação. É esse conjunto que bancos, seguradoras e cartórios pedem para reconhecer o novo síndico.

Depois, comunique o que foi deliberado. Para a assembleia geral ordinária, o art. 24, §2º da Lei 4.591/1964 fala em comunicar aos condôminos nos oito dias subsequentes, na forma prevista na convenção. Adotar esse prazo para qualquer assembleia é bom hábito, e um síndico que começa organizado facilita a primeira prestação de contas do mandato.

O erro que mais anula uma eleição de síndico

Convocação. Não é o quórum, não é a contagem, não é a escolha do candidato. É alguém que não foi convocado, o assunto que não constava da ordem do dia ou a forma de convocação diferente da que a convenção manda.

O art. 1.354 não abre exceção para o condômino que nunca aparece nem para o proprietário que mora em outra cidade. Todos precisam ser convocados, e atualizar o cadastro é parte da preparação da eleição, não tarefa para depois.

E se for preciso trocar o síndico antes do fim do mandato

A destituição depende de assembleia especialmente convocada para isso e do voto da maioria absoluta, nas hipóteses do art. 1.349: praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

O que "maioria absoluta de seus membros" significa já foi resolvido pelo STJ. No REsp 1266016, a Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que a expressão se refere aos condôminos presentes à assembleia, e não ao total de proprietários do prédio. A convocação, de novo, é o ponto frágil: destituição decidida em assembleia que não foi especialmente convocada para esse fim tende a cair.

Como a Noque ajuda nessa rotina

Boa parte do que anula eleição é problema de registro: cadastro desatualizado, prova de convocação que ninguém guardou e ata que só existe no computador de quem secretariou. Na Noque, a convocação sai pelo painel do síndico e chega no app de cada morador com registro de envio, a assembleia roda com quórum e votação apurados na plataforma, e a ata fica arquivada com os documentos do condomínio, disponível para a próxima gestão. Se quiser ver como isso funcionaria na sua eleição, fale com um consultor.