Seguro obrigatório do condomínio: o que a lei exige e o que a apólice básica não cobre

O vendaval de sexta arrancou parte da cobertura da garagem e queimou o quadro de força do bloco B. O síndico liga para a corretora com a apólice na mão, tranquilo, porque o condomínio tem seguro e está em dia. Ouve que aquele evento não está coberto. O prédio vai pagar os dois consertos do próprio caixa.

Essa cena se repete porque o seguro que a lei obriga é bem mais estreito do que a maioria dos síndicos imagina. Saber exatamente onde a obrigação legal termina é o que separa uma apólice que protege de uma apólice que só cumpre tabela.

O que a lei brasileira obriga de fato

O seguro obrigatório do condomínio cobre a edificação contra incêndio e destruição, total ou parcial, e nada além disso. O texto do Código Civil é curto: "É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial" (art. 1.346).

Três consequências desse artigo costumam passar batido:

• A obrigação alcança toda a edificação, e não só as áreas comuns. A Lei 4.591/64, que continua valendo no que não foi revogada, detalha o ponto: o seguro abrange "tôdas as unidades autônomas e partes comuns" (art. 13).
• Contratar é dever pessoal do síndico. O Código Civil lista, entre as competências dele, "realizar o seguro da edificação" (art. 1.348, IX). A administradora e o conselho podem operacionalizar, mas a atribuição legal tem nome.
• Edifício dividido em unidades autônomas consta da lista de seguros obrigatórios do Decreto-Lei 73/66, que estrutura o sistema de seguros privados no país (art. 20, alínea "g").

Ficar sem a apólice expõe o síndico a responder por omissão se o prédio sofrer sinistro. A lógica é a mesma que vale para os laudos e o AVCB que não podem vencer: a lei atribui o dever a uma pessoa determinada, e essa pessoa é você.

Cobertura básica simples ou básica ampla: a escolha que decide o sinistro

A cobertura básica do seguro condominial existe em duas versões, e a diferença entre elas resolve metade das surpresas. Segundo a Susep, autarquia que regula o setor, a básica simples cobre incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. A básica ampla cobre quaisquer eventos que causem dano físico ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos na apólice.

A básica simples é a mais barata e a mais vendida. Ela cumpre a obrigação legal e para exatamente ali. Com ela, o vendaval que abriu este texto não está coberto, e o quadro de força queimado por oscilação da rede também não.

Na básica ampla a lógica se inverte: em vez de listar o que cobre, a apólice lista o que exclui. Peça essa lista de exclusões por escrito antes de assinar, porque é nela que está a resposta de verdade sobre o que o seu condomínio tem.

As coberturas adicionais que quase todo prédio precisa

As coberturas adicionais são contratadas caso a caso, conforme os riscos a que cada condomínio está sujeito. A Susep cita, entre outras, danos causados por vendaval, impacto de veículos, danos elétricos e quebra de vidros. Nas apólices de prédio residencial, as que mais aparecem são estas:

• Danos elétricos: queima de motores de portão, bombas, quadros e equipamentos de elevador por curto ou oscilação. É a cobertura mais acionada no dia a dia.
• Vendaval, granizo e impacto de veículos: telhado, cobertura de garagem, portão arrancado.
• Responsabilidade civil do condomínio: quando o condomínio é responsabilizado por dano a terceiro, como a peça de fachada que cai sobre um carro ou a queda de um visitante no hall molhado.
• Responsabilidade civil do síndico, que protege o patrimônio pessoal de quem administra em ações por atos de gestão.
• Roubo e furto qualificado de bens do condomínio, quebra de vidros e ruptura de tubulações.

Nenhuma delas é obrigatória por lei. Todas entram por decisão de orçamento em assembleia, o que significa que o argumento para contratar precisa ser construído com número na mão, e não com medo.

Onde termina o seguro do condomínio e começa o do morador

O seguro do condomínio cobre a construção; o que está dentro do apartamento é do morador. A distinção é mais sutil do que parece, porque o seguro obrigatório alcança as unidades autônomas enquanto estrutura, paredes e laje, e não o que cada família colocou dentro delas.

Fica na apólice do condomínio:

• a estrutura do prédio e das unidades, contra incêndio e destruição;
• áreas comuns, equipamentos e instalações coletivas;
• a responsabilidade por danos causados a terceiros, quando houver cobertura de responsabilidade civil contratada.

Fica no seguro residencial de cada morador:

• móveis, eletrodomésticos, eletrônicos e bens pessoais;
• benfeitorias feitas dentro da unidade;
• a responsabilidade por dano que o morador causar ao vizinho, situação clássica do vazamento que atinge o apartamento de baixo.

Comunicar essa fronteira ao condomínio inteiro vale mais do que parece. Boa parte da frustração depois de um sinistro nasce de morador que acreditava estar coberto pela apólice coletiva.

Quem paga o prêmio

O prêmio do seguro obrigatório entra nas despesas ordinárias do condomínio e é rateado entre as unidades. A Lei 4.591/64 diz isso de forma expressa no mesmo art. 13, ao mandar computar o prêmio "nas despesas ordinárias do condomínio".

A consequência aparece nas unidades alugadas. Como o prêmio do seguro obrigatório está dentro da taxa condominial ordinária, ele é pago por quem paga a taxa, normalmente o inquilino. Já o prêmio de seguro complementar contra fogo que incida sobre o imóvel é obrigação do locador pela Lei do Inquilinato (art. 22, VIII), salvo disposição expressa em contrário no contrato. A divisão completa está em quais despesas o inquilino paga e quais são do proprietário.

Quando o sinistro não está coberto, a conta não some: ela cai no caixa. Apólice enxuta combinada com fundo de reserva frágil é o arranjo que transforma um prejuízo previsível em rateio extra.

O que mudou com o novo marco legal dos seguros

Desde dezembro de 2025, o contrato de seguro no Brasil é regido pela Lei 15.040/2024, e não mais pelos artigos do Código Civil que tratavam do tema. A própria lei revogou os arts. 757 a 802 do Código Civil (art. 133) e determinou a própria entrada em vigor um ano depois da publicação oficial, ocorrida em dezembro de 2024 (art. 134). O art. 1.346, que cria a obrigação de segurar o prédio, continua intacto: o que mudou foi a regra do contrato, não a obrigação de ter um.

Quatro pontos interessam diretamente a quem administra condomínio:

1. A seguradora tem prazo máximo de 30 dias para se manifestar sobre a cobertura, contado da reclamação acompanhada dos elementos necessários à decisão, sob pena de perder o direito de recusá-la (art. 86).
2. A recusa precisa ser expressa e motivada, e a seguradora não pode trocar o fundamento depois, salvo se tomar conhecimento de fatos que antes desconhecia (art. 86, §6º). Negada a cobertura, ela deve entregar os documentos que sustentam a decisão (art. 83).
3. Reconhecida a cobertura, o prazo máximo para pagar é de outros 30 dias (art. 87).
4. Em sinistro parcial, a indenização não sofre rateio pelo fato de o bem estar segurado por valor inferior ao real, salvo disposição em contrário na apólice, e quando o rateio for pactuado a fórmula de cálculo tem que estar exemplificada na apólice (art. 91).

O quarto item merece atenção na renovação. A regra não autoriza segurar o prédio por qualquer valor, porque a indenização segue limitada ao valor da garantia contratada (art. 90). O que ela faz é obrigar a seguradora a ser explícita sobre a cláusula de rateio, em vez de aplicá-la como surpresa depois do incêndio.

Sete perguntas para a renovação da apólice

Revise a apólice antes de renovar, com perguntas objetivas e respostas por escrito:

1. A cobertura básica contratada é simples ou ampla? Se for simples, o que ficou de fora?
2. Qual é a lista de exclusões, por escrito?
3. O valor segurado corresponde ao custo de reconstrução hoje ou ficou parado na apólice de cinco anos atrás?
4. Existe cláusula de rateio e, se existir, a fórmula está exemplificada como a lei exige?
5. Danos elétricos, vendaval e responsabilidade civil estão contratados, e com que limite por sinistro?
6. Elevadores, bombas, portões e geradores estão listados como equipamentos segurados?
7. Quem sabe acionar o seguro e onde está a apólice às 23h de um sábado, quando a garagem alagar?

A última pergunta é a que mais falha na prática. Apólice guardada na gaveta de um síndico que saiu na última eleição já custou prazo a muito condomínio, e prazo perdido agora tem consequência clara na lei nova.

Manter apólice, laudos, datas de renovação e contatos da corretora no mesmo lugar em que ficam os avisos, os documentos e a prestação de contas evita que a descoberta aconteça no meio do sinistro. É esse histórico que a Noque centraliza no painel do síndico, junto com a comunicação para o condomínio inteiro. Quer ver como isso fica no seu condomínio? Fale com um consultor.