Fumaça de cigarro do vizinho: o que a lei permite e o que o síndico pode fazer

A moradora do 704 parou de abrir a janela do quarto. Toda noite, por volta das dez, a fumaça do cigarro do vizinho de baixo sobe pela fachada e entra. Ela já pediu pessoalmente, já reclamou no grupo do prédio e agora chegou na portaria com uma pergunta direta: o síndico vai resolver ou não?

Antes de responder, vale separar o que quase todo mundo mistura. Fumaça de cigarro em condomínio não tem uma regra única. Tem três, e qual vale depende de onde a pessoa acendeu o cigarro.

Onde a pessoa fumou decide qual regra se aplica

São três situações com respostas diferentes: área comum fechada, área comum aberta e o interior da unidade.

Na área comum fechada, a proibição vem da lei federal e não depende de assembleia. Na área comum aberta, a lei não proíbe, e o condomínio só restringe criando regra própria com o quórum correto. Dentro do apartamento e na varanda, fumar é em regra permitido, e o limite é o direito de vizinhança.

Confundir esses cenários é a origem da maior parte dos problemas: quem trata área aberta como fechada acaba com a multa anulada, e quem trata área fechada como assunto de convivência deixa de aplicar uma proibição que já é lei.

Área comum fechada: a proibição é da lei, não do regimento

Fumar no hall, no elevador, na escada, no corredor e na garagem fechada é proibido por lei federal, e o condomínio não precisa aprovar nada para que isso valha.

A regra está na Lei 9.294/1996, no artigo 2º, com a redação que a Lei 12.546/2011 deu: é proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público.

O detalhe que resolve a maioria das dúvidas está na definição de recinto coletivo fechado, que o Decreto 8.262/2014 trouxe ao alterar o Decreto 2.018/1996: local público ou privado, acessível ao público em geral ou de uso coletivo, total ou parcialmente fechado em qualquer de seus lados por parede, divisória, teto, toldo ou telhado, de forma permanente ou provisória.

Repare no "parcialmente": não precisa ser ambiente lacrado, basta estar fechado em algum lado. Na prática condominial, isso alcança:

• garagem coberta, mesmo com as laterais abertas
• churrasqueira com telhado ou toldo
• salão de festas, academia e brinquedoteca
• corredor de acesso às unidades, mesmo aberto num dos lados

O mesmo decreto, no artigo 3º, cita o narguilé pelo nome. Não é interpretação, está escrito. E o cigarro eletrônico também está proibido em ambiente coletivo fechado: a Anvisa tratou disso na Resolução RDC 855/2024, cujo artigo 4º veda o uso de qualquer dispositivo eletrônico para fumar nesses espaços.

Existe ainda uma camada estadual, em geral mais explícita. Em São Paulo, a Lei estadual 13.541/2009 lista no artigo 2º, parágrafo 2º, as "áreas comuns de condomínios" entre os recintos alcançados pela proibição, e no parágrafo 3º manda afixar aviso em pontos de ampla visibilidade, com telefone e endereço dos órgãos de vigilância sanitária e de defesa do consumidor. Se o seu condomínio é paulista e não tem essa placa, falta cumprir obrigação legal. Confira a lei do seu estado, porque isso varia.

Área comum aberta: a lei não alcança, e um condomínio já perdeu na Justiça por ignorar isso

Em área comum totalmente aberta, como piscina descoberta, quadra sem cobertura e jardim, a lei antifumo não proíbe fumar, e o condomínio que quiser proibir precisa criar a regra com o quórum que a sua convenção exige.

Isso não é teoria. Em abril de 2026, a 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou nula a deliberação de um condomínio que proibiu fumar em todas as áreas comuns, inclusive as totalmente abertas, invocando a lei antifumo estadual. Um morador punido por fumar na piscina descoberta recorreu.

O relator, desembargador Flávio Abramovici, entendeu que a assembleia não se limitou a confirmar a aplicação de uma norma legal: criou regra nova, mais restritiva que a lei, sem observar o quórum qualificado que a convenção daquele condomínio exigia, de dois terços. A Câmara anulou a deliberação, afastou a advertência ao morador e determinou que a administração deixasse de sancioná-lo com base naquela leitura ampliada. O caso é a Apelação 1180709-04.2023.8.26.0100.

O relator fez questão de esclarecer que uma nova assembleia pode aprovar a proibição, desde que respeite o quórum de dois terços. A decisão não impede o condomínio de restringir o fumo em área aberta: cobra que ele use o caminho formal correto.

A lição é de procedimento. Assembleia que só reconhece proibição já existente em lei não cria regra; assembleia que amplia a proibição além da lei cria, e aí o quórum importa. O Código Civil deixa a convenção fixar o quórum das deliberações, no artigo 1.334, inciso III, e exige dois terços dos votos para alterar a própria convenção, no artigo 1.351. Antes de levar o tema à pauta, leia o seu documento, porque a diferença entre convenção e regimento interno muda o caminho e o número de votos.

Dentro do apartamento e na varanda: o terreno mais delicado

Dentro da própria unidade, varanda incluída, fumar é em regra permitido, e nem o síndico nem a assembleia podem simplesmente proibir por decisão administrativa.

A unidade é propriedade exclusiva, e a lei antifumo trata de recinto coletivo, não do interior da casa de ninguém. Só que esse direito não é ilimitado. O Código Civil dá ao vizinho, no artigo 1.277, o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde de quem habita o imóvel, provocadas pelo uso da propriedade vizinha, considerando os limites ordinários de tolerância da vizinhança. No capítulo do condomínio, o artigo 1.336, inciso IV, impõe ao condômino o dever de não usar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.

Ou seja: a fumaça que invade sistematicamente a unidade vizinha pode configurar uso anormal da propriedade. O que a prática judicial mostra é que o problema raramente é o direito. É a prova.

Em 2012, a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal julgou um caso assim, no Acórdão 615348. A Turma reconheceu que fumaça de cigarro capaz de prejudicar saúde e sossego ofende o direito de vizinhança, mas negou o pedido por falta de prova: o autor demonstrou o odor característico no apartamento e o vizinho admitiu ser fumante, e isso não bastou. Num prédio com muitas unidades, disse a decisão, não se aponta um único responsável com base em indício.

Guarde essa conclusão: sem registro consistente, o caso não anda.

O roteiro do síndico, passo a passo

1. Classifique o local. Antes de notificar, defina em qual dos três cenários o caso se encaixa. É isso que define se você aplica lei ou regimento.
2. Registre com data, hora e local. Reclamação por escrito, protocolo no sistema, relato da portaria, fotos quando couber. Um relato isolado não sustenta multa; uma sequência documentada sustenta.
3. Notifique por escrito, sem acusação. Descreva o fato, cite a norma aplicável e peça que a conduta cesse: a lei, em área comum fechada; o dispositivo do regimento, em área aberta.
4. Tente a mediação antes da sanção. Em fumaça entre unidades, muita coisa se resolve com um ajuste de horário ou de local, usando os mesmos caminhos que funcionam em conflitos entre vizinhos e em reclamações de barulho.
5. Só aplique multa se houver previsão. Multa sem base na convenção ou no regimento cai fácil.
6. Escale com cuidado na reincidência. Ela tem regra própria e exige deliberação da assembleia.

A multa: o que precisa estar previsto antes

A multa por descumprimento de dever do condômino precisa estar prevista no ato constitutivo ou na convenção e não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal.

É o que diz o artigo 1.336, parágrafo 2º, do Código Civil. Sem previsão expressa, a cobrança depende de deliberação da assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos restantes. Não existe multa criada pelo síndico sozinho.

Para quem descumpre os deveres de forma reiterada, o artigo 1.337 prevê multa de até cinco vezes a contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. O parágrafo único trata do comportamento antissocial reiterado, com multa de até dez vezes a contribuição. São quóruns altos de propósito: sanções para casos graves e documentados, não para a primeira reclamação. Se a sua convenção prevê a multa comum, o caminho de notificação e aplicação é o mesmo de outras multas no condomínio.

Garanta ao morador a chance de se manifestar antes de lançar o valor no boleto, e guarde esse registro. Não é formalidade: é o que sustenta a sanção se o caso virar discussão judicial.

Três erros que custam caro

Proibir fumar dentro da unidade por decisão do síndico. A unidade é propriedade exclusiva. O caminho é registro, notificação, mediação e, se nada resolver, discussão judicial.

Tratar área aberta como fechada. Foi o que anulou a deliberação no caso do TJSP. Piscina descoberta e jardim não estão na proibição legal.

Multar sem previsão e sem histórico. Sem dispositivo na convenção ou no regimento e sem registro do ocorrido, a multa tende a cair.

A dificuldade aqui é mais de organização que de interpretação. Quando as reclamações ficam espalhadas entre grupo de mensagens, caderno da portaria e conversa de elevador, não sobra histórico para sustentar notificação nenhuma. Na Noque, a ocorrência entra com data e autor, a notificação sai registrada e o histórico do morador fica junto do financeiro e dos comunicados, o que deixa o síndico com prova organizada na hora de agir. Para ver como funcionaria no seu condomínio, fale com um consultor.