Multas no condomínio: quando aplicar e como notificar o morador

O morador do 12º andar recebeu uma notificação de multa por deixar a bicicleta no corredor pela quinta vez. Ele reclama que ninguém explicou o valor, nem o motivo do cálculo, nem se ele podia se defender antes de a multa ser cobrada no boleto. O síndico, do outro lado, também não tem certeza se seguiu o processo certo. Multa em condomínio gera esse tipo de atrito porque poucas pessoas conhecem os limites que a lei realmente impõe.

Este guia explica quando o condomínio pode multar, quais são os limites legais de cada tipo de multa, e como notificar o morador sem abrir brecha para contestação.

Quando o condomínio pode aplicar multa

O Código Civil prevê três situações diferentes de multa em condomínio, cada uma com regra própria. Confundir uma com a outra é o erro mais comum na hora de aplicar uma penalidade.

A primeira é a multa por atraso no pagamento da taxa condominial, prevista no artigo 1.336, parágrafo 1º: o condômino que atrasa fica sujeito a juros de mora, correção monetária e multa de até 2% sobre o valor do débito. Não é um múltiplo da cota, é um percentual sobre o que está em atraso.

A segunda é a multa por descumprimento de um dever previsto na convenção, como regras de uso da unidade, silêncio ou destinação do imóvel, tratada no artigo 1.336, parágrafo 2º. Essa multa não pode ultrapassar cinco vezes o valor da contribuição mensal do condômino, e o valor exato precisa estar previsto no ato constitutivo ou na convenção. Se não estiver, cabe à assembleia geral decidir sobre a cobrança, com aprovação de pelo menos dois terços dos demais condôminos.

A terceira é a multa por descumprimento reiterado de deveres, do artigo 1.337: quando o condômino repete a mesma infração, a assembleia pode aprovar, por três quartos dos condôminos restantes, multa de até cinco vezes a contribuição mensal, considerando a gravidade e a reiteração. Já o parágrafo único do mesmo artigo trata do caso mais extremo, o comportamento antissocial reiterado que torna a convivência insustentável: nesse caso, a multa pode chegar a dez vezes o valor da contribuição, mas exige nova deliberação da assembleia a cada aplicação.

Um exemplo prático: se a cota condominial de uma unidade é R$ 800, uma multa por infração pontual prevista na convenção não pode passar de R$ 4.000 (cinco vezes o valor). Esse número varia totalmente conforme o valor da cota de cada condomínio, então trate qualquer valor citado aqui como exemplo, nunca como tabela padrão.

Como notificar o morador corretamente

A notificação por escrito é o que sustenta a multa se o morador contestar depois. Ela deve descrever o fato com data e horário, citar o artigo da convenção ou do regimento que foi descumprido, e dar um prazo razoável para o morador se manifestar antes da cobrança ser efetivada.

Um modelo simples de notificação cobre: identificação da unidade, descrição objetiva do ocorrido, o dispositivo da convenção infringido, e o prazo de defesa. Evite linguagem genérica como "conforme reclamações recebidas" sem detalhar quais.

O ponto que mais gera contestação judicial é a prova de que o morador recebeu a notificação. Simplesmente deixar o aviso na porta costuma não ser suficiente para comprovar ciência. O mais seguro é usar e-mail com confirmação de leitura, aplicativo do condomínio com registro de entrega, ou entrega em mãos com assinatura no livro de ocorrências.

Multa prescreve? Por quanto tempo pode ser cobrada

Sim, prescreve. O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no Tema 949 dos recursos repetitivos, de que o prazo prescricional para o condomínio cobrar taxas condominiais é de cinco anos, contado a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, com base no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil. O mesmo raciocínio costuma ser aplicado às multas vinculadas a essas cobranças. Prescrever significa que o condomínio perde o direito de cobrar judicialmente aquele valor específico, não que a dívida deixa de existir.

O que fazer se a multa não for paga

Se o morador não pagar a multa, ela costuma ser lançada no próprio boleto condominial ou cobrada separadamente, e some ao total do que é devido. Caso o débito persista, o caminho é a cobrança judicial: o condomínio ajuíza ação de cobrança, e, se o juiz decidir a favor, pode haver penhora de bens do devedor para quitar o valor.

O condomínio não tem os mesmos poderes de cobrança que o poder público tem sobre tributos, então termos como "inscrição em dívida ativa" não se aplicam aqui, esse é um mecanismo do direito tributário, não do direito condominial. A cobrança de multa e taxa de condomínio segue o rito civil comum, pela via judicial.

Descontar a multa diretamente do salário de um funcionário ou compensar unilateralmente com algum valor que o condomínio deva ao morador não é um caminho seguro sem previsão contratual clara. Na dúvida, consulte a assessoria jurídica do condomínio antes de qualquer desconto automático.

Como o síndico pode evitar contestação

Documentar tudo é a defesa mais eficaz do síndico. Guarde as reclamações originais, as notificações enviadas, as respostas do morador (ou a ausência delas) e a ata da assembleia que aprovou a cobrança, quando aplicável. Esse histórico é o que sustenta a multa caso o morador vá à Justiça contestar.

Manter esses registros organizados também facilita mostrar, se necessário, que houve reiteração da infração, o que pode justificar uma multa mais alta prevista no artigo 1.337.

Ter o histórico de reclamações, notificações e multas de cada unidade num só lugar evita que essa documentação se perca em e-mails avulsos e conversas de WhatsApp. É esse tipo de organização que a Noque está construindo para facilitar o dia a dia do síndico. Quer acompanhar o lançamento? Entre na lista de espera.