Previsão orçamentária do condomínio: como montar o orçamento anual e aprovar em assembleia

Em outubro, a síndica do Edifício Jacarandá, um prédio de 48 apartamentos, abriu o balancete e viu o caixa no vermelho pelo terceiro mês seguido. Ninguém tinha desviado nada. O orçamento do ano tinha sido feito do jeito mais rápido: o total do ano anterior, mais a inflação, dividido por 48. Só que a folha reajustou pela convenção coletiva, o contrato do elevador reajustou em março por outro índice e o seguro, pago de uma vez, caiu inteiro num mês só.

A previsão orçamentária do condomínio é a estimativa das receitas e despesas dos próximos 12 meses, e é dela que sai o valor da taxa condominial. Este guia mostra como montar o orçamento anual do condomínio rubrica por rubrica, como calcular a taxa condominial de cada unidade e como aprovar o orçamento em assembleia sem discutir cada centavo.

O que a lei exige do síndico

Montar o orçamento é obrigação legal do síndico. O Código Civil lista entre as competências dele "elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano" (art. 1.348, VI), e o art. 1.350 manda convocar, uma vez por ano, a assembleia que aprova o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas.

A lei não traz modelo de planilha. A quota de cada unidade e o modo de pagamento ficam com a convenção do seu condomínio (art. 1.334, I): trabalhe com ela aberta ao lado.

Previsão orçamentária não é prestação de contas nem rateio

As três peças costumam aparecer na mesma assembleia, e confundi-las leva a discussão para o lugar errado:

• A prestação de contas olha para trás: mostra o que entrou e saiu no ano que passou. Os documentos dela estão em o que o síndico deve apresentar na prestação de contas.
• A previsão orçamentária olha para frente: estima quanto o condomínio vai gastar no ano que vem.
• O rateio é a regra que divide esse valor entre as unidades, em geral pela fração ideal, como explicamos em como calcular o rateio de despesas do condomínio.

A prestação de contas do ano anterior é a matéria-prima da previsão, e o rateio é o último passo, não o primeiro.

Passo 1: levante a despesa real dos últimos 12 meses

O ponto de partida é o que o condomínio de fato gastou nos últimos 12 balancetes, e não o orçamento aprovado no ano anterior. Orçamento velho carrega o erro velho.

Agrupe os lançamentos em poucas rubricas, sempre as mesmas, para comparar um ano com o outro:

1. Pessoal: salários, encargos, benefícios, 13º e férias, ou o contrato da terceirizada.
2. Consumo das áreas comuns: água e esgoto, energia e gás.
3. Contratos de manutenção: elevador, bombas, portões, interfone, dedetização.
4. Conservação e pequenos reparos.
5. Administração: administradora, contabilidade, tarifas bancárias.
6. Seguro da edificação, obrigatório contra incêndio ou destruição (art. 1.346 do Código Civil).
7. Despesas anuais ou plurianuais: laudos, AVCB, recarga de extintores.

Depois, tire o que não vai se repetir (a bomba que queimou em abril) e acrescente o que é novo (um contrato que começa no ano que vem).

Passo 2: separe o ordinário do extraordinário

Despesa ordinária é a da rotina de administração do prédio; extraordinária é a que altera ou recompõe o prédio, como obra estrutural, pintura de fachada ou equipamento novo. Uma boa régua é a Lei do Inquilinato, que lista as ordinárias no art. 23, §1º, e as extraordinárias no parágrafo único do art. 22, onde entra a constituição do fundo de reserva.

A separação tem efeito fora da planilha. Em apartamento alugado, a ordinária é do inquilino e a extraordinária é do proprietário, como mostramos em quais despesas o inquilino paga e quais são do proprietário. E o §2º do art. 23 diz que o inquilino paga as ordinárias "desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal". Uma previsão com as duas colunas separadas resolve essa cobrança.

Obra também não entra no orçamento por atalho. Obra útil depende do voto da maioria dos condôminos, e obra voluptuária, de dois terços (art. 1.341 do Código Civil). Aprovar o orçamento geral por maioria dos presentes não substitui essa votação: a obra vai para a pauta como item próprio.

Passo 3: projete o reajuste de cada rubrica, no mês certo

O que derrubou o caixa do Jacarandá foi aplicar um único percentual sobre o total. Cada rubrica tem seu gatilho de reajuste e sua data:

• Contratos: o índice e o mês de aniversário estão no próprio contrato. Pode ser o IPCA, o IGP-M da FGV ou outro. Um contrato que reajusta em março fica dois meses no valor antigo e dez no novo.
• Pessoal: o reajuste vem da convenção coletiva dos empregados em edifícios da sua região, que tem data-base própria. Se a negociação ainda não fechou, projete com cautela e diga isso na assembleia.
• Consumo: combine a tarifa da concessionária com o consumo do próprio prédio. Um vazamento consertado também mexe na conta.
• O que não tem índice próprio: use o IPCA como referência. Segundo o IBGE, ele acumulou 4,22% nos 12 meses encerrados em agosto de 2026 (tabela 1737 do Sidra). Atualize o número na semana em que fechar a planilha.

Projetar mês a mês também tira a surpresa do seguro anual e do 13º.

Passo 4: dimensione o fundo de reserva e as provisões

O fundo de reserva é a poupança do condomínio para o que não cabe na rotina, e o percentual costuma estar fixado na convenção. Se a ideia é rever o valor, veja para que serve o fundo de reserva e como pensar o percentual.

Duas provisões evitam o caixa negativo de outubro:

1. 13º e férias: com funcionários próprios, separe todo mês a parcela proporcional.
2. Inadimplência: se no histórico do prédio uma parte da arrecadação atrasa todo mês, o orçamento que conta com 100% de pagamento já nasce furado. Use a média dos últimos 12 meses do seu condomínio.

Não conte multa e juros como receita certa. A multa por atraso tem teto de 2% sobre o débito (art. 1.336, §1º, do Código Civil) e só entra quando o atrasado paga.

Passo 5: chegue na taxa de cada unidade

Com as rubricas prontas, a taxa condominial sai de uma conta curta: despesa ordinária do ano dividida por 12, corrigida pela inadimplência, somada ao fundo de reserva e dividida pelas frações ideais. A fração ideal é o critério do Código Civil quando a convenção não prevê outro (art. 1.336, I).

No Jacarandá, com números do próprio exemplo:

1. Despesa ordinária projetada: R$ 432.000 no ano, ou R$ 36.000 por mês.
2. Inadimplência média do prédio: 4%. Para entrarem R$ 36.000, é preciso emitir R$ 37.500 (36.000 ÷ 0,96).
3. Fundo de reserva fixado na convenção em 5% sobre a taxa: R$ 37.500 × 1,05 = R$ 39.375.
4. Frações iguais entre as 48 unidades: R$ 39.375 ÷ 48 = R$ 820,31 por apartamento.

A taxa atual é de R$ 760: a proposta é um aumento de 7,9%, acima do IPCA, e se sustenta porque cada ponto tem uma rubrica que o explica. Mostre o fundo de reserva em linha separada no boleto: a contribuição para constituí-lo é despesa do proprietário, não do inquilino.

Como aprovar o orçamento em assembleia

O orçamento é aprovado na assembleia anual do art. 1.350, convocada na forma da convenção. Sem quórum especial na convenção, vale a regra geral do Código Civil: em primeira convocação, maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352); em segunda, maioria dos votos dos presentes (art. 1.353).

O que faz a votação andar:

1. Mande a previsão junto com o edital, com a antecedência que a convenção exige.
2. Abra com uma página de resumo: taxa atual, taxa proposta e as três rubricas que mais pesaram no aumento, cada uma com o motivo.
3. Leve a previsão antes ao conselho fiscal, se houver: o parecer dele encurta a discussão.
4. Discuta as rubricas, mas vote o orçamento como um todo. Votar linha por linha tende a virar renegociação de cada contrato. Quem discorda de um item propõe o ajuste, a assembleia decide o ajuste e depois vota o total.
5. Leve obras e mudança no percentual do fundo como itens separados. Se o percentual está escrito na convenção, mudá-lo é alterar a convenção, o que exige dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351).
6. Registre na ata o valor total aprovado, a taxa por unidade ou por fração, o mês em que o novo valor passa a valer e o percentual do fundo. É essa ata que sustenta a cobrança.

Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode convocar; se a assembleia não se reunir, o juiz decide a pedido de qualquer condômino (art. 1.350, §§ 1º e 2º). Se ela se reúne e rejeita a proposta, volte com uma versão revisada e confira na convenção o que vale enquanto isso.

Depois de aprovado: compare o orçado com o realizado

A previsão só protege o caixa se for comparada todo mês com o que aconteceu. Rubrica que estoura dois ou três meses seguidos vai para o conselho antes de virar rateio extra em outubro.

Montar a previsão fica mais rápido quando os lançamentos do ano já estão num lugar só. Na Noque, cobranças, financeiro e prestação de contas ficam no painel do síndico, e a assembleia do orçamento pode ser convocada e votada pelo app, com quórum e votos registrados. Quer ver como isso funciona no seu condomínio? Fale com um consultor.