Quórum en la asamblea de copropietarios: cómo se calcula y qué hacer si no se alcanza

Son las siete y media de la noche. La convocatoria decía siete en punto y en el salón hay catorce personas de las sesenta y tres unidades del edificio. El presupuesto del año que viene estaba en el orden del día, y alguien propone votar igual, porque el que no vino es porque no le interesa.

Votar igual no es una opción. Un acuerdo tomado sin quórum lo puede tumbar después cualquier copropietario, y el que queda expuesto frente al consejo es el administrador que dirigió la sesión. La pregunta útil no es de quién es la culpa, es qué haces mañana.

Qué es el quórum y por qué no se cuenta por cabezas

El quórum es la participación mínima que la asamblea necesita para que sus decisiones tengan validez legal, y en la mayoría de los países de la región se mide por coeficiente de copropiedad, no por cantidad de asistentes.

El coeficiente es el porcentaje que le corresponde a cada unidad privada dentro del total del condominio y suele salir del área de la unidad frente al área total. Está en la escritura y en el reglamento, y es el mismo número con el que se reparten los gastos, como muestra la guía de cómo se calcula correctamente el prorrateo de gastos.

La consecuencia es contraintuitiva. Treinta vecinos de departamentos chicos pueden reunir menos quórum que cuatro dueños de locales grandes. En Colombia el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 lo dice sin rodeos: el voto de cada propietario equivale al porcentaje del coeficiente de copropiedad de su bien privado.

Quórum para sesionar y quórum para decidir no son lo mismo

El quórum de constitución te dice si puedes abrir la sesión, y el quórum de decisión te dice cuántos votos necesitas para aprobar cada punto del orden del día.

Confundirlos es el error más caro. En Colombia, el artículo 45 de la Ley 675 establece que la asamblea sesiona con un número plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes, y que toma decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en esa sesión.

Para abrir se mide contra el edificio completo, para decidir se mide contra lo que quedó representado en la sala. Si llegó el 60 por ciento, te alcanza el 30,1 por ciento del edificio para aprobar un punto ordinario.

La expresión "número plural" tampoco es decorativa: un propietario único con el 70 por ciento de los coeficientes no constituye asamblea él solo.

Cómo calcular el quórum paso a paso

1. Ten a mano la tabla de coeficientes de la escritura o del reglamento, al día con los cambios de propietario.
2. Registra a cada asistente con su unidad y su coeficiente, además del nombre.
3. Suma aparte los coeficientes representados por poder y verifica que cada uno esté firmado.
4. Compara el total contra el mínimo de la norma de tu país y contra el de tu reglamento, que puede pedir más.
5. Anuncia el porcentaje antes de abrir y déjalo escrito en el acta.

Ese último paso te protege. En Colombia el artículo 47 de la Ley 675 exige que el acta indique el nombre y la calidad de los asistentes, su unidad privada y su coeficiente. Si después toca defender la asamblea, el acta es la prueba, y ahí ayuda saber qué debe contener el libro de actas y por qué te protege.

Qué exige la norma en tu país

No existe una regla regional única, así que ubica la tuya antes de convocar.

En Colombia, la Ley 675 de 2001 es nacional. La asamblea ordinaria se reúne al menos una vez al año y el administrador convoca con una antelación no inferior a quince días calendario. La extraordinaria la pueden convocar el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes. Ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, puede exigir una mayoría superior al 70 por ciento.

En Chile, la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria organiza el quórum por tipo de sesión. Según el cuadro del artículo 15, la sesión ordinaria se constituye con el 33 por ciento de los derechos y acuerda por mayoría absoluta de los asistentes; la extraordinaria de mayoría absoluta pide 50 por ciento más uno de los derechos para constituirse y para acordar; y la extraordinaria de mayoría reforzada pide 66 por ciento en ambos momentos. La citación se cursa con un mínimo de cinco días y un máximo de quince, y solo votan los copropietarios hábiles, los que están al día.

En México no hay una ley nacional de condominios. La materia es estatal y los números cambian de un estado a otro. En la Ciudad de México, el artículo 32 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal pide 75 por ciento de los condóminos en primera convocatoria, mayoría simple del total en segunda, y en tercera declara instalada la asamblea con los que asistan, resolviendo por mayoría de los presentes. Si tu condominio está en Jalisco, Nuevo León o el Estado de México, busca la ley de ese estado antes de aplicar estas cifras.

Qué hacer cuando la asamblea se cayó por falta de quórum

Lo que corresponde depende del país, y las salidas son bastante distintas entre sí.

En Colombia tienes la reunión de segunda convocatoria del artículo 41. Se realiza el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho de la noche, y sesiona y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera sea el porcentaje de coeficientes representados. Hay una condición que se olvida seguido: la convocatoria original ya tiene que dejar constancia de esa regla. Escríbelo en todas tus convocatorias y dejas de perder tres días cada vez.

En la Ciudad de México el mecanismo es del mismo día. Entre la primera y la segunda convocatoria median treinta minutos, y el mismo plazo corre entre la segunda y la tercera. La convocatoria ordinaria se notifica con siete días naturales de anticipación.

En Chile no hay una segunda citación automática equivalente. La Ley 21.442 dice que si no se reúnen los quórum para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez de policía local. Es un camino lento, así que allá la prevención pesa más.

La segunda convocatoria no te salva para todo

En Colombia, las decisiones que exigen mayoría calificada del 70 por ciento no pueden tomarse en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en esa misma reunión se alcance esa mayoría.

Está en el parágrafo del artículo 46 de la Ley 675, y es la trampa que más asambleas invalida. Entre esas decisiones están la reforma del reglamento, la desafectación de un bien común no esencial, la adquisición de inmuebles, y la imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total en la vigencia presupuestal supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

Ese último es el que más aparece cuando hay que financiar una obra grande. Si es tu caso, mira antes cómo aprobar y cobrar cuotas extraordinarias sin conflicto, porque llevarlo a una segunda convocatoria con poca gente no te va a servir.

Cómo evitar que se repita

La asamblea caída casi siempre se explica por la convocatoria, no por la apatía.

• Convoca con el plazo legal de tu país y manda un recordatorio dos días antes.
• Incluye la cláusula de segunda convocatoria cuando tu norma la contemple.
• Publica un orden del día concreto. "Varios" no mueve a nadie, "aprobación de la cuota para el cambio del ascensor" sí.
• Recoge los poderes con anticipación en vez de improvisarlos en la puerta.
• Mantén el registro de propietarios y coeficientes al día, porque uno viejo te hace calcular mal.

Si el problema de fondo es que la gente no llega, hay tácticas concretas para aumentar la participación en las asambleas que atacan la causa y no el síntoma.

Dónde entra la Noque

Calcular el quórum a mano, con una lista impresa y una calculadora, es donde se cuelan los errores que invalidan un acuerdo. La Noque mantiene el registro de unidades y coeficientes al día, envía la convocatoria, controla la asistencia, muestra el porcentaje representado en el momento y deja el acta con los votos registrados. Si quieres verlo en tu condominio, habla con un asesor.