Condômino inadimplente: o condomínio pode cortar a água ou proibir o uso da piscina?

O apartamento 72 está com cinco meses de taxa atrasada. A assembleia da semana passada aprovou três medidas: cortar a água da unidade, desativar a tag da garagem e bloquear a digital do morador na piscina. Você, como síndico, ficou encarregado de executar. Antes de mexer na prumada ou no sistema de acesso, saiba que as três são ilegais, e que o dano moral sai do caixa do condomínio, rateado entre todos, inclusive quem está em dia.

A resposta curta: não, nenhuma das três

O condomínio não pode cortar a água, bloquear a garagem nem proibir o uso de área comum de lazer por inadimplência, mesmo com previsão no regimento interno e aprovação em assembleia. O Código Civil lista as sanções cabíveis contra quem não paga, e todas são de bolso: correção, juros, multa e cobrança judicial. Restringir o uso do imóvel não está na lista, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu duas vezes que criar essa restrição é abuso de direito.

A lógica do tribunal é simples. Quem compra um apartamento compra junto uma fração ideal das áreas comuns. O direito de usar o hall, o elevador, a piscina e a vaga não vem de estar em dia com o boleto: vem da escritura. Inadimplência gera dívida, e dívida se cobra. Ela não suspende a propriedade.

O que a lei autoriza contra quem não paga

O Código Civil prevê quatro consequências para a inadimplência, e vale conhecer cada uma antes de inventar uma quinta.

1. Correção monetária e juros. O artigo 1.336, parágrafo 1º, manda aplicar a correção e os juros que a convenção estipular. Convenção omissa, valem os juros do artigo 406, que desde a Lei 14.905/2024 correspondem à taxa legal (a Selic com a correção monetária descontada).
2. Multa de até 2% sobre o débito. Também no parágrafo 1º do artigo 1.336. É teto, não piso: aplique o que a sua convenção prevê.
3. Cobrança judicial com execução direta. A contribuição aprovada em convenção ou em assembleia, comprovada documentalmente, é título executivo extrajudicial pelo artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Você executa direto, sem ação de conhecimento.
4. Penhora do apartamento. A impenhorabilidade do bem de família não vale contra taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, pelo artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990. É o instrumento que realmente aperta, e o motivo pelo qual nenhuma sanção caseira se justifica.

Repare no que não aparece: nada sobre água, garagem, elevador ou piscina. A multa de até cinco vezes a contribuição mensal, do parágrafo 2º do artigo 1.336, existe, mas é para quem compromete a segurança da edificação, altera a fachada ou perturba o sossego. Não é para quem atrasa o boleto. Antes de levar qualquer penalidade à assembleia, revise quando aplicar multa e como notificar o morador.

Piscina e salão de festas: o que o STJ decidiu, duas vezes

O STJ firmou em 2016 e reafirmou em 2019 que é ilícita a norma condominial que proíbe o inadimplente de usar áreas comuns, inclusive as de lazer.

A primeira é o Recurso Especial 1.564.030/MG, julgado pela Terceira Turma em 9 de agosto de 2016, relator o ministro Marco Aurélio Bellizze, com verbete no Informativo de Jurisprudência 588. O acórdão diz que o direito de usar as partes comuns não decorre da situação circunstancial de adimplência, e que vedar o acesso do condômino e da família para expor a inadimplência fere a dignidade da pessoa humana. Havia previsão expressa no regimento interno, e o tribunal a considerou inválida assim mesmo.

A segunda é o Recurso Especial 1.699.022/SP, da Quarta Turma, julgado em 28 de maio de 2019 sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, no Informativo 651. Ali a dívida passava de dois milhões de reais, e ainda assim o tribunal classificou a restrição como abuso de direito, porque o Código Civil já oferece os meios próprios de cobrança. Nem o tamanho da dívida nem a boa intenção do síndico tornam a sanção legítima.

Não existe súmula sobre o tema, então evite dizer na assembleia que "o STJ sumulou". Diga que as duas turmas de direito privado do tribunal decidiram no mesmo sentido, o que já basta.

Por que cortar a água é o risco mais caro

Cortar a água é a medida mais cara para o condomínio, porque junta duas ilegalidades: a sanção sem previsão legal e a privação de um bem essencial.

Sobre corte de água não há precedente do STJ, e não convém exagerar na afirmação. O que existe é jurisprudência estadual, consistente e desfavorável ao condomínio. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, no Acórdão 971763 (4ª Turma Cível, relator o desembargador Fernando Habibe, julgado em 5 de outubro de 2016), decidiu que a falta de pagamento não autoriza o condomínio a interromper água e energia da unidade, e classificou a conduta como flagrante abuso de direito, na linha do artigo 187 do Código Civil. No Tribunal de Justiça de São Paulo, a 25ª Câmara de Direito Privado, em decisão unânime relatada pela desembargadora Carmen Lucia da Silva e noticiada em setembro de 2023, manteve condenação de 10 mil reais por dano moral contra condomínio que cortou a água de uma moradora em Jundiaí, por entender que a água integra o mínimo existencial.

O argumento que vale levar para a assembleia é este: o condomínio não é concessionária de serviço público. Mesmo a concessionária só pode suspender o fornecimento em hipóteses restritas e com aviso prévio. O condomínio não tem essa prerrogativa, porque não vende água a ninguém. Se o seu prédio tem medição por unidade, o raciocínio não muda: quem corta é a concessionária, pela conta dela, não o síndico pela taxa condominial.

Bloquear a tag da garagem cai no mesmo erro

Desativar a tag, o controle do portão ou a digital do inadimplente é a mesma sanção das áreas comuns, disfarçada de problema técnico.

A vaga é parte da unidade ou fração ideal da área comum, conforme a convenção e a matrícula. Nos dois casos, o uso decorre da propriedade, e tribunais estaduais têm condenado condomínios que barraram a garagem por inadimplência, pelo mesmo fundamento das decisões do STJ. A versão "a tag dele deu problema e a gente não renovou" costuma piorar: no caso do TJDFT, o condomínio alegou defeito técnico, não comprovou, e o tribunal tratou a alegação como agravante.

Cuidado redobrado com a exposição: quando a sanção é visível, o morador barrado na catraca na frente dos vizinhos, o constrangimento vira fato autônomo e aumenta a indenização. É o ponto da dignidade que o STJ destacou nos dois acórdãos.

A única restrição que a lei autoriza: o voto

O inadimplente perde o direito de votar na assembleia, e essa é a única restrição não pecuniária que a lei prevê.

Está no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil: é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Quem está em atraso não vota, mas pode comparecer, usar a palavra e pedir que sua manifestação conste em ata. O que não conta é o voto na apuração.

Isso exige disciplina no cálculo do quórum, porque a unidade inadimplente não entra na conta dos votos favoráveis. Se a decisão exige maioria qualificada, errar aqui anula a deliberação. Confira o que cada tipo de decisão pede em quórum de assembleia no condomínio.

O que fazer no lugar da sanção

A alternativa à sanção ilegal é uma régua de cobrança que começa cedo e não para:

1. Aviso no primeiro atraso, por escrito e com registro, em até cinco dias do vencimento. Boa parte da inadimplência é esquecimento, e morre aqui.
2. Segunda notificação no trigésimo dia, com a dívida atualizada discriminando principal, correção, juros e multa. O morador precisa ver o número subindo.
3. Proposta de parcelamento entre o segundo e o terceiro mês, por escrito e assinada. Acordo cumprido entra no caixa mais rápido do que execução ganha.
4. Execução a partir do terceiro ou quarto mês, com o advogado do condomínio, usando o título executivo. Não espere fechar um ano: quanto maior a dívida, menor a chance de receber tudo.
5. Penhora do imóvel, se a execução não for satisfeita. É o instrumento mais forte contra o devedor contumaz.

Mantenha tudo documentado: convenção, atas, demonstrativos, boletos emitidos e comprovantes de notificação sustentam a execução, e é o que o juiz vai pedir. Se a unidade estiver em processo de venda, convém entender antes quem paga a dívida quando o imóvel é vendido. Se a sua régua ainda não existe, comece pelo básico descrito em inadimplência no condomínio: o que fazer e como cobrar.

Se a assembleia já aprovou a sanção

Assembleia não cria sanção que a lei não prevê, e deliberação nesse sentido é nula. Se a sua já aprovou o corte, faça três coisas:

1. Não execute. A deliberação não protege o síndico, e quem assina a ordem responde.
2. Leve o parecer do advogado à próxima assembleia e proponha a revogação, registrando em ata a fundamentação e os precedentes.
3. Substitua a medida por uma régua de cobrança com prazos e responsáveis definidos. A pressão por "fazer alguma coisa" é legítima, e some quando existe processo visível.

Se o corte já aconteceu, restabeleça imediatamente e procure o advogado. Isso não apaga o ilícito, mas reduz o período de privação, que é o que os tribunais usam para dimensionar a indenização.

Cobrar bem depende menos de sanção e mais de constância: saber quem está atrasado, desde quando, quanto deve atualizado e qual foi o último contato. É isso que a Noque organiza no painel do síndico, com boletos, avisos e histórico de cada unidade num lugar só, para a régua rodar sem depender da memória de ninguém. Quer ver como ficaria no seu condomínio? Fale com um consultor.