Quem paga a dívida de condomínio quando o imóvel é vendido: comprador, vendedor e arrematante

A moradora do 302 vendeu o apartamento em março. Em maio, o comprador aparece na portaria com a chave na mão e o zelador avisa que a unidade tem catorze meses de taxa atrasada. Ele não morava lá, não assinou nada com o condomínio, nunca viu um boleto daquele prédio. E já está devendo.

A cena se repete sempre que uma unidade com atraso troca de dono, e quase sempre pega as três pontas de surpresa: quem compra, quem vende e o síndico que precisa saber contra quem cobrar. Este texto responde às três.

A dívida de condomínio segue o imóvel, não o antigo dono

A dívida de taxa condominial é uma obrigação propter rem, o que significa que ela adere ao imóvel e pode ser cobrada de quem for o proprietário no momento da cobrança, mesmo que o atraso tenha acontecido antes da compra. Quem adquire a unidade adquire também o passivo que ela carrega.

A base está no Código Civil, que é direto:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A lógica é prática. O condomínio não pode parar de pagar a conta de luz, o elevador e o salário do porteiro porque um apartamento trocou de dono. Como as despesas que o rateio divide entre as unidades são indispensáveis e não esperam, a lei amarra a dívida à coisa e não à pessoa.

O que exatamente o comprador herda

O comprador herda o valor principal em atraso e também os acessórios que a lei lista: multa e juros moratórios. O art. 1.345 fala nisso com todas as letras, então não há espaço para combinar que só o principal passa e o resto fica com o vendedor.

O tamanho desses acessórios vem do art. 1.336, §1º, do Código Civil. O condômino que não paga fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados (ou, se a convenção nada disser, aos juros do art. 406 do próprio Código) e a multa de até 2% sobre o débito.

Cuidado para não confundir dois tipos de multa. A multa de mora, limitada a 2%, é a do atraso de pagamento. A multa por descumprimento de dever tem regra própria e teto diferente, e vale conferir quando o síndico pode aplicar multa e como notificar o morador antes de aceitar qualquer valor na planilha.

Peça o débito aberto. Uma declaração que informa apenas um total em aberto não serve: você precisa ver quanto é principal, quanto é correção, quanto é juros e quanto é multa, competência por competência.

O vendedor não sai de cena quando entrega as chaves

O vendedor pode continuar sendo cobrado mesmo depois de passar a posse do imóvel ao comprador. Em maio de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça confirmou a legitimidade passiva concorrente de vendedor e comprador na ação de cobrança de taxas vencidas depois de o comprador entrar na posse, na situação em que o contrato de compra e venda não foi registrado em cartório.

O raciocínio da relatora, ministra Isabel Gallotti, foi que a obrigação nasce com a titularidade do direito real e não se extingue por ato de vontade das partes contratantes, porque a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa. Traduzindo: o condomínio é credor e não fica preso ao que vendedor e comprador combinaram entre si.

Para o síndico, isso quer dizer que a cobrança pode ir contra quem ainda está na matrícula. Para o comprador, quer dizer que pagar a dívida antiga não é dinheiro perdido: existe direito de regresso contra o vendedor, e a escritura é a peça que sustenta esse pedido.

O terreno aqui ainda se move. O próprio STJ reconhece divergência entre as turmas, e algumas leituras do tema repetitivo 886 afastam o promitente vendedor quando fica provado que o condomínio sabia da transação. Não trate essa exclusão como garantida.

Antes de assinar: o que pedir, e por que o cartório não protege você

A lei exige prova de quitação das obrigações com o condomínio na venda, mas aceita como prova a declaração do próprio vendedor. Esse detalhe é o que mais pega comprador desavisado.

A Lei 4.591/64, no art. 4º, parágrafo único, diz que a alienação ou transferência de direitos dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Parece uma trava forte. Só que a Lei 7.433/85, no art. 2º, §2º, define o que conta como essa prova:

considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.

A prova de quitação que a lei pede é a palavra do vendedor, escrita na escritura. Não é um documento emitido pelo condomínio. E a mesma Lei 7.433/85 abre dizendo, no art. 1º, que na lavratura de atos notariais só serão apresentados os documentos que ela própria determina, lista em que entram o comprovante de ITBI e as certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais. Declaração de débito do condomínio não está ali.

A conclusão é desconfortável e útil: o tabelião não vai conferir isso para você. Se quiser segurança, providencie por conta própria.

1. Peça a declaração de débitos ao síndico ou à administradora, em nome da unidade, com data, valores abertos por competência e identificação de quem respondeu.
2. Pergunte se existe ação de cobrança já ajuizada contra a unidade e em que fase ela está.
3. Pergunte por cotas extraordinárias aprovadas em assembleia e ainda não lançadas no boleto. Uma obra de fachada aprovada antes da venda vira cobrança depois dela.
4. Confira se a declaração do vendedor foi consignada na escritura. Ela é feita sob as penas da lei, e é o que sustenta seu regresso se a dívida aparecer depois.
5. Trate o valor em aberto dentro do preço. Retenção de parte do pagamento até a quitação, ou abatimento equivalente, resolve na assinatura o que depois vira processo.

Imóvel arrematado em leilão: o edital decide

No leilão judicial, o que define se o arrematante paga a dívida antiga é o que está escrito no edital. Essa é a diferença mais importante entre arrematar e comprar no mercado comum.

O art. 908, §1º, do Código de Processo Civil determina que, na adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. A dívida, em princípio, é paga com o dinheiro do leilão e não pelo bolso de quem arrematou.

Isso funciona porque a cota condominial é título executivo extrajudicial pelo art. 784, X, do mesmo código, desde que prevista na convenção ou aprovada em assembleia geral e documentalmente comprovada. Sendo título, o crédito entra na fila de pagamento sobre o preço.

A Terceira Turma do STJ, em julgamento relatado pela ministra Nancy Andrighi, descreveu esse mecanismo e deixou claro o outro lado: quanto às cotas vencidas antes da alienação forçada, o arrematante responde por elas se o edital contiver informações sobre a pendência dessas despesas. Ciência inequívoca antes do lance muda o resultado.

A orientação prática para quem vai arrematar é concreta:

• Leia o edital linha por linha procurando menção a débito condominial, valor e data de apuração.
• Se o edital for silencioso, saiba que existe base legal para pleitear a sub-rogação no preço, e busque assessoria jurídica antes de dar o lance, não depois.
• Se o edital informar a pendência, trate aquele valor como parte do custo de aquisição e refaça sua conta.

A jurisprudência sobre leilão vem sendo construída caso a caso. Nenhuma regra geral substitui a leitura do edital do seu leilão com um advogado ao lado.

Do lado do síndico: contra quem cobrar

O síndico cobra o imóvel, e por isso pode acionar quem é proprietário hoje, sem precisar localizar o antigo dono nem reconstruir a história das vendas. É o efeito prático do art. 1.345, e ele existe para o condomínio não ficar no prejuízo.

Três hábitos fazem diferença na hora em que a unidade troca de dono:

• Mantenha a declaração de débitos sempre pronta. Toda venda passa por ela, e a venda é o melhor momento de recuperar atraso antigo, porque há dinheiro na mesa e pressa das duas partes.
• Guarde a base documental da cobrança. O art. 784, X, só reconhece o título se a contribuição estiver prevista na convenção ou aprovada em assembleia, com comprovação documental. Ata guardada é cobrança que se sustenta.
• Separe o caso de imóvel alugado. Quando há inquilino, a divisão de quais despesas ficam com ele e quais são do proprietário tem regra própria, e misturar isso com dívida de venda atrasa a cobrança.

Se a unidade já acumulou meses de atraso, vale revisar o que fazer com a inadimplência e como cobrar antes de partir para o jurídico.

Saber contra quem cobrar só resolve quando o histórico da unidade está à mão: o que venceu, o que foi pago, o que a assembleia aprovou e qual declaração você emitiu na última venda. A Noque reúne cobranças, prestação de contas e documentos do condomínio num lugar só, no painel do síndico e no app do morador. Quer ver como isso funcionaria no seu condomínio? Fale com um consultor.