Destituição do síndico: quando cabe, qual o quórum e como conduzir a assembleia

O síndico não presta contas há oito meses. O grupo do prédio virou tribunal, três condôminos já falam em tirá-lo do cargo e alguém sugere resolver isso na próxima assembleia, no item "assuntos gerais". Se a destituição sair assim, ela tem grande chance de ser anulada na Justiça, e o condomínio volta à estaca zero com um síndico agora hostil e um processo no colo.

Destituir síndico é um procedimento formal, com hipótese legal, forma de convocação e quórum próprios. Errar a forma é o jeito mais comum de perder uma destituição que tinha mérito. Este guia mostra o caminho, do requerimento até a entrega das contas.

Quando cabe destituir: as três hipóteses do artigo 1.349

O Código Civil autoriza a destituição em três situações, e apenas nelas: quando o síndico pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio. É o que diz o artigo 1.349 da Lei 10.406/2002.

Isso tem uma consequência prática que muita gente ignora: a destituição é motivada. Não basta insatisfação, antipatia ou divergência política sobre a reforma da fachada. Precisa haver um fato, e ele precisa caber em uma das três portas:

• Praticar irregularidades. Contratar sem cotação quando a convenção exige, usar recurso do fundo de reserva para despesa ordinária, pagar fornecedor sem nota, aplicar multa fora do rito.
• Não prestar contas. É a hipótese mais comum e a mais fácil de provar, porque prestar contas anualmente e sempre que a assembleia exigir é dever expresso do síndico. Se você está montando o caso, comece por aqui e reúna o que foi pedido, quando foi pedido e o que não veio. Vale revisar antes o que uma prestação de contas precisa apresentar, para separar falha real de reclamação vaga.
• Não administrar convenientemente. A mais aberta das três, e por isso a que mais exige prova: manutenção parada, obrigações vencidas, funcionários sem pagamento, laudos deixados vencer.

Documente antes de convocar. Um dossiê com datas, e-mails, atas anteriores e comprovantes sustenta a decisão se ela for questionada depois.

Quem pode convocar a assembleia

A assembleia geral extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, conforme o artigo 1.355 do Código Civil. Na prática, quem quer destituir quase nunca depende do síndico: o caminho é reunir o quarto.

Um quarto significa 25% dos condôminos. Em um prédio de 80 unidades, 20 condôminos. Colha as assinaturas em um requerimento escrito, com a pauta já redigida, e protocole junto à administradora guardando comprovante de entrega. Se o síndico não convocar a assembleia anual, o artigo 1.350, parágrafo 1º, também dá esse poder a um quarto dos condôminos.

Cumpra a forma de convocação que a sua convenção manda, com a antecedência que ela fixa e pelos meios que ela aceita. É aqui que mais se perde no detalhe, e os mesmos cuidados de convocação e registro de uma eleição de síndico valem para a destituição.

O quórum: o ponto que mais gera anulação

O artigo 1.349 exige o voto da "maioria absoluta de seus membros", e a discussão está justamente em saber sobre qual base esse cálculo incide.

Há duas leituras possíveis, e a diferença é enorme na prática:

1. Maioria absoluta de todos os condôminos do edifício. Em um prédio de 80 unidades, 41 votos.
2. Maioria absoluta dos presentes na assembleia. Se comparecem 30 condôminos, 16 votos.

Antes de fazer essa conta, confira como a sua convenção pondera o voto. Pela regra geral do artigo 1.352, parágrafo único, os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção, então em muitos condomínios a maioria não se apura por cabeça.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já adotou a primeira leitura. O Superior Tribunal de Justiça adotou a segunda: no REsp 1.266.016, a Terceira Turma, sob relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, decidiu por unanimidade que basta a maioria absoluta dos presentes. O raciocínio foi textual, no sentido de que a expressão "seus membros" se refere ao sujeito da frase, que é a assembleia, e não ao conjunto de todos os condôminos.

Isso resolve a dúvida? Não por completo, e é importante ser honesto sobre isso. A decisão do STJ é forte e orienta os tribunais, mas foi julgada por uma Turma, não é súmula nem tese de recurso repetitivo, e decisões estaduais em sentido diverso existiram. Antes de instaurar o processo, leia a sua convenção, que pode detalhar o procedimento, e converse com um advogado.

O conselho operacional é o mesmo em qualquer das leituras: quanto maior o comparecimento, menor o risco. Uma destituição aprovada por maioria de todos os condôminos não depende de qual interpretação o juiz adotar. Investir em presença antes da assembleia, com os métodos de aumentar a participação nas assembleias, é a proteção mais barata que existe contra uma anulação.

"Especialmente convocada" não é detalhe de redação

O artigo 1.349 exige assembleia especialmente convocada para esse fim, o que significa que a destituição precisa estar na pauta, escrita com todas as letras.

Três cuidados que evitam nulidade:

• A pauta deve dizer "destituição do síndico" e indicar o motivo. Nada de esconder o assunto sob "assuntos gerais" ou "outros temas".
• Inclua na mesma pauta a eleição do substituto. Destituir sem eleger deixa o condomínio sem representante legal, sem quem assine folha e pague fornecedor.
• Se a reunião for virtual ou híbrida, confirme antes que a convenção e o rito de assembleia de condomínio virtual e híbrida estejam atendidos, porque o registro de presença e de voto é o que sustenta a contagem depois.
• Dê ao síndico a oportunidade de se manifestar sobre as acusações e registre isso em ata. A lei não descreve um rito de defesa, mas uma assembleia que ouviu o acusado é muito mais difícil de derrubar do que uma que não ouviu.

O que a ata precisa registrar

A ata é a prova de que o procedimento foi regular, e uma ata malfeita desmonta uma destituição bem conduzida.

Registre a forma e a data da convocação, quem convocou, a lista de presentes com unidade e fração ideal, a leitura dos fatos que motivaram o pedido, a manifestação do síndico, a contagem nominal dos votos a favor, contra e abstenções, o resultado e a eleição do substituto com o prazo do mandato. Colha as assinaturas ainda na reunião.

A entrega do cargo: o que exigir

A transição é onde o condomínio costuma perder dinheiro e histórico. Peça por escrito, com prazo:

1. Extratos bancários completos do período e as senhas ou a transferência de titularidade das contas.
2. Todos os contratos vigentes com fornecedores, prestadores e empresas de manutenção.
3. Pasta de funcionários, folha, guias de recolhimento e comprovantes.
4. Laudos e documentos com validade, para conferir o que está vencido ou perto de vencer.
5. Livro de atas, convenção, regimento interno e correspondência do condomínio.
6. Processos judiciais e administrativos em andamento, com o contato dos advogados.
7. Acessos aos sistemas de gestão, e-mails e canais de comunicação do prédio.
8. Chaves, controles e inventário das áreas comuns.

Faça um termo de entrega assinado pelas duas partes, item por item. Ele protege quem sai e quem entra.

Se você é o síndico que está sendo alvo

A defesa mais eficaz de um síndico questionado é documental, não retórica. Se a acusação é falta de prestação de contas, apresente as contas, com extrato e comprovante, e peça que a apresentação conste em ata. Se houver ponto legítimo em que você falhou, reconheça e mostre o que já corrigiu. Discussão pessoal no grupo do prédio não muda a votação, e costuma piorar o clima da assembleia.

Muito do que vira destituição começa como falha de registro e de comunicação, não como má-fé. Prestação de contas organizada, atas acessíveis, documentos com validade controlada e um canal onde o morador encontra a informação sem precisar pedir são o que a Noque reúne no painel do síndico. Se quiser ver como isso ficaria no seu condomínio, fale com um consultor.