Airbnb e locação por temporada no condomínio: o que o síndico pode e não pode fazer

A portaria avisou que o 704 recebeu o terceiro grupo diferente no mês, sempre com mala de rodinha e chegada na sexta à noite. Dois moradores reclamaram de barulho no corredor e um terceiro quer saber por que estranhos estão usando a piscina. Você precisa dar uma resposta na próxima assembleia, e a pergunta que chega é sempre a mesma: o condomínio pode proibir Airbnb?

A resposta honesta, em agosto de 2026, é que a proibição não está pacificada e o Superior Tribunal de Justiça está decidindo exatamente esse ponto. Isso não deixa o síndico de mãos vazias. Existe o que a convenção já permite, o que a assembleia pode deliberar hoje e um conjunto de medidas operacionais que funcionam qualquer que seja o resultado do julgamento.

O que mudou em 2026 e por que a resposta ainda não está fechada

O tema está sub judice no STJ, e nenhum síndico deveria afirmar ao morador que a proibição já está consolidada. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do tribunal julgou o REsp 2.121.055 e decidiu, por maioria apertada de cinco votos a quatro, que oferecer imóvel para estadias de curta duração em condomínio residencial depende de aprovação de dois terços dos condôminos, com base no artigo 1.351 do Código Civil. Esse julgamento não aconteceu em recurso repetitivo, então ele orienta os tribunais de baixo sem vincular ninguém.

Um mês depois, em 8 de junho de 2026, a mesma Segunda Seção afetou os recursos especiais 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos, criando o Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Junto com a afetação veio a suspensão, em todo o país, dos processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão. O que o STJ vai responder é se a cláusula genérica de destinação residencial na convenção basta para impedir a locação de curta duração por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa desse tipo de aluguel.

Até a tese sair, o síndico trabalha com dois materiais: o que a convenção do condomínio já diz e o que a assembleia pode deliberar. É disso que trata o resto deste texto.

Locação por temporada e hospedagem atípica não são a mesma coisa

Locação por temporada é um contrato previsto em lei, e hospedagem atípica é uma atividade econômica que a jurisprudência trata de outro jeito. O artigo 48 da Lei 8.245/1991 define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou obra no imóvel dele, contratada por prazo não superior a noventa dias.

A hospedagem atípica é outra coisa. No julgamento de maio, a relatora, ministra Nancy Andrighi, separou a simples disponibilização do imóvel numa plataforma digital, que não altera a natureza residencial, da exploração econômica reiterada e profissionalizada, que altera. Entre os elementos que apontam para essa segunda hipótese estão a oferta de quartos de forma fracionada a desconhecidos, a habitualidade, a ausência de diária mínima e a oferta de serviços acessórios como limpeza, lavanderia e recepção.

A ministra registrou também que o meio de divulgação não define a natureza do negócio. Anunciar no Airbnb não transforma automaticamente uma locação em hospedagem, e sair da plataforma não resolve a situação de quem opera como hotel.

Para o síndico, a consequência prática é direta: o critério não é o site, é o padrão de uso. O proprietário que aluga o apartamento inteiro por trinta dias no verão está numa situação bem diferente da unidade que recebe um grupo novo toda sexta-feira.

O que a convenção do seu condomínio pode prever

A convenção é o documento que define a destinação da edificação, e é dela que sai o poder de restringir. O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil obriga cada condômino a dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação e a não usá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Foi esse dispositivo que a Terceira Turma do STJ usou em dezembro de 2021, no REsp 1.884.483, para admitir que um condomínio estabeleça tempo mínimo de locação.

Se você não sabe de cor o que a sua convenção diz sobre destinação, comece por aí. Entenda também a diferença entre convenção e regimento interno, porque o regimento não cria restrição de destinação que a convenção não autoriza.

Três cenários cobrem quase todos os condomínios:

• A convenção proíbe expressamente locação por curto prazo ou hospedagem. É o cenário mais confortável. A regra existe e produz efeito enquanto não for declarada inválida.
• A convenção fala apenas em destinação exclusivamente residencial. É a hipótese que o Tema 1.443 vai resolver. Dá para sustentar a restrição, com o precedente de maio de 2026 a favor, sem tratar o assunto como decidido.
• A convenção não diz nada sobre o assunto. Aqui a restrição depende de deliberação em assembleia, e o quórum vira o ponto central.

O que a assembleia pode deliberar, e com qual quórum

Mudar a destinação do edifício ou da unidade, assim como alterar a convenção, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, na forma do artigo 1.351 do Código Civil. Foi esse o quórum que o STJ aplicou no julgamento de maio de 2026.

Um caminho ordenado para levar o assunto à assembleia:

1. Levante os fatos antes de convocar: quantas unidades operam assim, com que frequência, quantas reclamações chegaram e de que tipo.
2. Leia a convenção inteira, não só o artigo da destinação. Procure cláusulas sobre uso de áreas comuns por não moradores e sobre cadastro de ocupantes.
3. Convoque com pauta específica. "Assuntos gerais" não sustenta deliberação sobre destinação.
4. Apresente a situação jurídica com honestidade, incluindo o julgamento pendente. Assembleia informada aprova decisão mais estável.
5. Registre em ata o que foi discutido, o quórum apurado e o texto exato que foi aprovado.
6. Leve a redação a um advogado antes de registrar a alteração da convenção em cartório.

Juntar gente para uma pauta dessas costuma ser o gargalo. Se a sua assembleia vive sem quórum, o problema é anterior ao tema, e as ideias para aumentar a participação nas assembleias rendem mais do que qualquer redação de cláusula.

O caminho operacional, que não depende do julgamento

Independentemente de como o STJ decidir, o síndico pode organizar acesso e responsabilidade sem proibir nada. São medidas de administração ordinária e cabem no dia a dia:

• Exija cadastro prévio de qualquer ocupante temporário, com nome e documento, feito pelo proprietário e não pelo hóspede.
• Deixe claro, por escrito, que o proprietário responde pelos atos de quem ocupa a unidade.
• Trate entrega de chave e liberação de acesso como procedimento de portaria, com registro de entrada e saída.
• Condicione o uso de salão de festas, piscina e churrasqueira às mesmas regras que já valem para convidado de morador.
• Não libere controle de portão nem tag de garagem para ocupante temporário sem autorização formal do proprietário.
• Padronize o registro de reclamações, com data, unidade e descrição do ocorrido. É esse histórico que sustenta qualquer medida futura.

Boa parte do desgaste com rotatividade nasce de barulho e de uso de área comum, e não da locação em si. O roteiro para lidar com conflitos entre vizinhos resolve mais casos do que uma proibição mal fundamentada.

Quando a reclamação chega: passo a passo

Trate o caso como infração de conduta antes de tratá-lo como debate sobre Airbnb. É o terreno mais firme e o que dá resultado mais rápido.

1. Registre a reclamação por escrito, com data e horário do ocorrido.
2. Identifique o proprietário da unidade e notifique ele, não o hóspede.
3. Cite a regra descumprida com o número do artigo da convenção ou do regimento.
4. Dê prazo para manifestação antes de aplicar qualquer penalidade.
5. Havendo reincidência e previsão na convenção, siga o rito de advertência e multa.

A multa só se sustenta com previsão na convenção ou no regimento, notificação prévia e direito de defesa. O procedimento está detalhado em como aplicar multas no condomínio.

Quatro erros que viram processo

• Dizer ao morador que o STJ já proibiu a prática. Não proibiu, e a tese vinculante ainda está sendo formada no Tema 1.443.
• Barrar o hóspede na portaria sem regra escrita que sustente a recusa.
• Cortar água, elevador ou acesso à garagem como forma de pressão. A sanção condominial se limita ao que a convenção prevê, e o rito é advertência e multa com direito de defesa.
• Aprovar proibição com maioria simples e tratar aquilo como alteração de convenção. O quórum de dois terços não é detalhe de forma.

Rotatividade alta vira problema de gestão antes de virar problema jurídico: quem entrou, quando, autorizado por quem, e o que foi reclamado depois. Manter cadastro de ocupantes, registro de portaria, avisos e histórico de reclamações num lugar só é o que a Noque organiza no painel do síndico e no app do morador. Se quiser ver como isso funcionaria no seu condomínio, fale com um consultor.