Reglamento de copropiedad en Chile: qué pasa si tu comunidad no lo actualizó a la Ley 21.442

En la asamblea de marzo, la copropietaria del 1204 hizo la pregunta que muchos comités de administración en Chile se hacen desde enero: "Si nunca actualizamos el reglamento, ¿qué reglamento nos rige ahora?". Este artículo es solo para comunidades en Chile y responde eso con el texto de la Ley 21.442 y las instrucciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) a la vista.

La respuesta corta: si tu comunidad ya tenía un reglamento de copropiedad inscrito, ese reglamento sigue vigente en lo que no contradiga la ley, no hay multa para la comunidad y todavía puedes actualizarlo. Aun así, dejarlo para después tiene costos concretos.

Cuál era el plazo para actualizar el reglamento de copropiedad

El plazo para ajustar el reglamento de copropiedad a la Ley 21.442 venció el 9 de enero de 2026. El artículo 100 de la ley dice que las comunidades acogidas a la antigua Ley 19.537 deben ajustar sus reglamentos "en el plazo de un año", sin precisar desde cuándo. La Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU interpretó que ese año se cuenta desde la publicación del Reglamento de la ley, el Decreto N° 7, que salió en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025.

Esa lectura está confirmada en la Circular SE-C N° 13 (Ord. N° 40), del 11 de diciembre de 2025. En el texto vigente de la Ley 21.442 que publica la Biblioteca del Congreso Nacional, el artículo 100 no muestra ninguna prórroga.

Primero: en cuál de los dos casos está tu comunidad

La Circular N° 13 distingue dos situaciones, con consecuencias distintas:

• Comunidades con reglamento inscrito bajo la Ley 19.537. Tenían la obligación de ajustar (actualizar) su reglamento, según el artículo 100. Es el caso de los condominios acogidos a copropiedad entre 1997 y 2022.
• Comunidades que nunca formalizaron un reglamento. Tenían la obligación de dotarse de uno, según el artículo 1° transitorio. La circular pone como ejemplo los condominios acogidos a la Ley 6.071, de 1937, que no exigía inscribir un reglamento.

Si no sabes en cuál estás, pide al Conservador de Bienes Raíces una copia de la inscripción del reglamento. Si hay una inscripción hecha bajo la Ley 19.537, estás en el primer grupo.

Qué reglamento rige hoy si tu comunidad no lo actualizó

Si tu comunidad tenía un reglamento inscrito y no lo ajustó, ese reglamento sigue rigiendo, pero solo en las cláusulas que no contradicen la Ley 21.442. Así lo entiende la Secretaría Ejecutiva de Condominios, apoyándose en el artículo 10 de la ley, que declara nulas absolutamente las disposiciones del reglamento que no se ajusten a la ley y a su reglamento. En lo que tu reglamento no regula, se aplica de forma supletoria el Reglamento de la ley (artículo 11).

Aquí conviene corregir una idea que aparece en varios sitios: el Reglamento Tipo del MINVU no reemplaza automáticamente a tu reglamento. La Circular N° 13 dice que la ley no habilita aplicarlo a las comunidades que debían ajustar su reglamento y no lo hicieron.

El Reglamento Tipo, aprobado por la Resolución Exenta N° 721 del 12 de abril de 2023, rige solo para el segundo grupo: las comunidades que debían dotarse de un reglamento y no lo dictaron dentro del plazo.

¿Hay multa por no actualizar el reglamento de copropiedad?

No hay multa para la comunidad. La Circular N° 13 señala que ni la Ley 21.442 ni su reglamento establecen sanciones al condominio por no ajustar o no dictar el reglamento, y que tampoco existe un órgano externo que fiscalice esa obligación.

Sin multa no significa sin costo:

• Cláusulas que ya no puedes aplicar. Si tu reglamento prohíbe tener mascotas dentro de los departamentos, choca con el artículo 8 letra b), que no permite prohibirlas dentro de las unidades, aunque sí limitar su uso de los bienes comunes. Lo mismo con el interés por mora: según el artículo 7, no puede ser superior al 50% del interés corriente bancario.
• Multas sin respaldo. El comité de administración solo puede imponer las multas contempladas en el reglamento de copropiedad (artículo 17). Si el tuyo no define infracciones y sanciones, como pide la letra k) del artículo 8, cualquier multa queda expuesta a reclamo.
• Herramientas que la ley deja al reglamento. Las normas para departamentos usados como hospedaje turístico o alojamiento temporal se fijan ahí (artículo 8 letra j). La participación virtual en asambleas también (artículo 15); si tu comunidad ya sesiona en línea, revisa cómo funciona una asamblea de condominio virtual e híbrida.
• Juicios evitables. Un copropietario perjudicado por una cláusula contraria a la ley puede pedirle al juez que la declare nula (artículo 10).

Cómo actualizar el reglamento de copropiedad ahora, fuera de plazo

Tu comunidad todavía puede actualizar el reglamento: la Circular N° 13 aclara que puede hacerlo en cualquier momento después del vencimiento, en seis pasos.

1. El comité revisa y propone. El artículo transitorio del Reglamento de la ley le asigna al comité de administración revisar el reglamento vigente y proponer a la asamblea los ajustes. Apóyate en un abogado: el texto final va a escritura pública.
2. Diagnóstico cláusula por cláusula. Compara el reglamento actual con las materias del artículo 8 (abajo tienes una lista) y marca lo que se elimina, lo que se corrige y lo que falta. Si en la comunidad se mezclan el reglamento con normas internas de uso, ordena primero qué documento manda, como explicamos en reglamento interno vs. convención de condominio.
3. Citación a asamblea extraordinaria. Modificar el reglamento solo puede tratarse en sesión extraordinaria (artículo 14). La citación se envía con al menos cinco y no más de quince días de anticipación, personalmente, por carta certificada o al correo electrónico registrado (artículo 16). Adjunta el texto propuesto: en la sesión solo se tratan los temas de la citación.
4. El quórum correcto. La sesión se constituye con quienes representen la mayoría absoluta de los derechos en el condominio, y el acuerdo se adopta con esa misma mayoría. Si la modificación toca la reconstrucción o demolición del condominio, o el cambio de destino de las unidades, ambos quórums suben al 66% (artículo 15). Si te cuesta llegar, repasa cómo se calcula el quórum en la asamblea de copropietarios y qué hacer si no se alcanza.
5. Notario en la sesión. El artículo 15 exige que un notario asista a la asamblea que trata la modificación y certifique el acta, que debe quedar firmada dentro de los 30 días siguientes al acuerdo. La alternativa es la consulta por escrito, con sesión informativa previa; en ese caso el acuerdo debe reducirse a escritura pública.
6. Escritura pública e inscripción. El reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (artículo 8). Según la Circular N° 13, la actualización se perfecciona con esa inscripción. El artículo 3 del Reglamento de la ley pide además presentar la copia de la escritura y de la inscripción a la dirección de obras municipales.

Qué revisar primero en tu reglamento

Las materias del artículo 8 que más vale contrastar con un reglamento redactado bajo la ley anterior:

• Derechos de cada unidad sobre los bienes comunes, cuota de gastos comunes y porcentaje de recargo para el fondo común de reserva (letra d).
• Multas e intereses por incumplimiento, dentro del tope del artículo 7 (letra e), y mascotas (letra b).
• Normas para departamentos usados como alojamiento temporal u hospedaje turístico (letra j).
• Infracciones y sanciones, clasificadas según su gravedad (letra k).
• Facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador (letra h).
• Periodicidad de las asambleas ordinarias (letra i).
• Respeto a la Ley 20.609, contra la discriminación arbitraria, que el artículo 8 exige a todo reglamento.

Cómo llevar el proceso sin perder el hilo

Una actualización de reglamento suele trabarse en el proceso: una citación que no llegó a todos, un quórum mal contado, un acta sin firmar. En la Noque, la citación, la asamblea con quórum y votación, el acta y los documentos de la comunidad quedan en un mismo lugar, y cada copropietario los consulta desde la app. Si quieres ver cómo funcionaría en tu comunidad, habla con un asesor.