Quórum de assembleia no condomínio: o que o Código Civil exige para cada tipo de decisão

Imagine um prédio com 40 apartamentos, todos com a mesma fração ideal para simplificar a conta. Numa assembleia, 22 moradores comparecem e o síndico põe em votação a reforma da guarita, uma obra útil. Ela passa por 12 votos a 10, a ata é assinada e o orçamento é contratado. Dois meses depois, um condômino que faltou contesta: obra útil pede a maioria dos condôminos, e 12 votos não são a maioria de 40. A decisão cai, e o síndico refaz tudo.

O tropeço vem sempre da mesma confusão: a palavra "maioria" muda de base conforme o tipo de decisão. Este guia organiza o quórum de assembleia no condomínio segundo o Código Civil (Lei 10.406/2002), decisão por decisão, e termina com um passo a passo para conferir a conta no dia. A convenção do seu condomínio pode pedir mais que a lei, e ela vem primeiro.

Maioria de quê: dos presentes, de todos ou das frações

Quórum é o número mínimo de votos, e às vezes de presença, que a lei ou a convenção exigem para uma decisão de assembleia valer. A dificuldade está na base de cálculo, que pode ser de três tipos:

• Maioria dos presentes: conta só quem está na sala ou no link naquele momento.
• Maioria dos condôminos: conta sobre todos os votos do condomínio, tenham comparecido ou não.
• Dois terços dos votos dos condôminos: mesma base da anterior, com um piso mais alto.

Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). Em prédio com apartamentos de tamanhos diferentes, a unidade de fração maior pesa mais, e a contagem é feita em frações, não em cabeças.

Decisão comum: primeira e segunda convocação

Sem quórum especial, a decisão comum exige, em primeira convocação, maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). São duas condições ao mesmo tempo: presença mínima e maioria entre os presentes.

• Primeira convocação: no prédio de 40 unidades iguais, 20 unidades presentes já bastam para deliberar. Com 22 presentes, 12 votos aprovam uma decisão comum, como trocar a empresa de limpeza, desde que nem a lei nem a convenção peçam quórum especial para ela.
• Segunda convocação: a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial (art. 1.353). A lei não fixa presença mínima nessa etapa.
• Convocação de todos: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (art. 1.354). Convocar só parte dos condôminos deixa a decisão exposta a contestação, seja qual for o placar.

Coloque primeira e segunda convocação no mesmo edital, com horários diferentes. Assim, se faltar gente às 19h, a reunião das 19h30 já está convocada.

Obras: o quórum depende da natureza da obra

Em obra, o quórum depende da natureza dela: a necessária, em regra, dispensa autorização, a útil pede a maioria dos condôminos e a voluptuária pede dois terços (art. 1.341). O art. 96 do Código Civil define as três: necessária é a que conserva o bem ou evita que se deteriore, útil é a que aumenta ou facilita o uso, e voluptuária é a de mero deleite ou recreio.

• Necessária: o síndico pode realizar sem autorização. Se for urgente e cara, ele avisa a assembleia, que deve ser convocada imediatamente. Se não for urgente e for cara, só se faz após autorização de assembleia especialmente convocada. O Código Civil não fixa quórum próprio para essa autorização, então a referência é a regra geral dos arts. 1.352 e 1.353, a menos que a convenção diga outra coisa.
• Útil: maioria dos condôminos. No nosso prédio, 21 votos de 40, e não 12 de 22 presentes.
• Voluptuária: dois terços dos condôminos. Com 40 unidades iguais, 27 votos.
• Acréscimo em partes comuns para facilitar ou aumentar a utilização: dois terços dos votos (art. 1.342), e não pode prejudicar o uso das partes próprias ou comuns.
• Novo pavimento ou novo edifício com novas unidades: unanimidade (art. 1.343).

Como a obra útil tem quórum especial, vale a ressalva do art. 1.353: a segunda convocação não reduz esse número. Na dúvida entre duas classificações, peça um laudo técnico e pauta pelo quórum mais alto. Para o lado prático da obra (horário, autorização e vizinhos), o texto sobre obras em condomínio, horário e autorização complementa este.

Alterar a convenção e mudar a destinação: dois terços

Alterar a convenção e mudar a destinação do edifício ou de uma unidade dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351, na redação da Lei 14.405, de 12 de julho de 2022). No prédio de 40 unidades iguais, são 27 votos, tenham comparecido 27 ou 40 pessoas.

Textos escritos antes dessa lei ainda circulam com outra conta para a mudança de destinação. Confira a data de qualquer material que você use como base.

O Código Civil também não fixa quórum próprio para alterar o regimento interno, que aparece entre os temas da assembleia anual (art. 1.350). Quem define é a convenção do condomínio, então abra a sua antes de pautar.

Quando o quórum especial não é atingido: sessão permanente

Se a decisão exige quórum especial, previsto em lei ou em convenção, e ele não é atingido, a assembleia pode, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente (art. 1.353, § 1º, incluído pela Lei 14.309, de 8 de março de 2022). Isso não baixa o número exigido: dá tempo para colher os votos que faltam. Quatro condições valem ao mesmo tempo:

1. Indicar a data e a hora da sessão seguinte, que não pode passar de 60 dias, e as deliberações pretendidas.
2. Convocar expressamente os presentes e, obrigatoriamente, as unidades ausentes, na forma prevista na convenção.
3. Lavrar ata parcial, com a transcrição circunstanciada de todos os argumentos apresentados até ali, e enviá-la aos ausentes.
4. Dar continuidade no dia e na hora marcados, com a ata seguinte lavrada em seguimento à parcial e consolidando as deliberações.

Os votos da primeira sessão ficam registrados, sem que o condômino precise voltar para confirmá-los, e quem comparecer à sessão seguinte pode pedir a alteração do voto até o desfecho da deliberação (§ 2º). A sessão pode ser prorrogada quantas vezes for preciso, desde que a assembleia termine em 90 dias contados da abertura inicial (§ 3º).

A convenção pode pedir mais, e ela manda

Quórum previsto na convenção prevalece sobre a regra geral: o próprio art. 1.353 ressalva o quórum especial "previsto em lei ou em convenção". O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.177.591, reformou acórdão que havia autorizado assembleia abaixo do quórum da convenção, por violar a autonomia privada.

Na prática, leia três coisas na sua convenção antes de cada assembleia: se ela fixa quórum para algum tema, se muda a regra de voto proporcional às frações e se veda a assembleia eletrônica. Se ela pede menos que a lei para uma decisão que a própria lei trata com quórum especial, peça um parecer jurídico antes de contar com esse número.

Síndico: eleição e destituição têm regra própria

A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada para isso e do voto da maioria absoluta dos membros da assembleia (art. 1.349). No REsp 1.266.016, a Terceira Turma do STJ entendeu que a expressão se refere aos presentes. O passo a passo, com os riscos de convocação, está em destituição do síndico: quando cabe e qual o quórum. Na eleição, o Código Civil não fixa quórum específico, então vale a regra geral de deliberação, e o mandato não pode passar de dois anos, com possibilidade de renovação (art. 1.347). O guia de eleição de síndico mostra como convocar e o que a ata precisa registrar.

Como conferir o quórum no dia da assembleia

Conferir o quórum é converter cada item da pauta em um número de votos antes de a assembleia começar. Um roteiro que funciona:

1. No edital: escreva cada decisão como item separado da pauta, com primeira e segunda convocação. Uma obra e o orçamento no mesmo item impedem cada um de ter o seu quórum.
2. Antes da reunião: ao lado de cada item, escreva o quórum exigido e o número de votos que isso representa, já em frações. No exemplo, 21 votos de 40 para obra útil, 27 para obra voluptuária.
3. Na entrada: registre unidade, fração ideal e horário de cada pessoa. Sem essa lista, ninguém prova depois que havia presença para deliberar.
4. Antes de cada votação: anuncie em voz alta quantas frações estão presentes e quantos votos o item exige.
5. Na ata: registre a base da conta. Por exemplo, "aprovada com 28 votos, de 40 possíveis, quórum de dois terços do art. 1.351".

Assembleia eletrônica ou híbrida segue a mesma conta. A lei permite que convocação, realização e deliberação sejam eletrônicas, desde que a convenção não vede e que voz, debate e voto sejam preservados (art. 1.354-A). O detalhe está em assembleia virtual e híbrida: como funciona e o que diz a lei.

Fazer essa conta na mão, com lista de papel e calculadora, deixa margem para erro. Na Noque, a convocação sai pelo painel do síndico e chega ao app de cada morador com registro de envio, e presença, quórum e votação ficam registrados na assembleia, o que ajuda a mostrar na ata de onde saiu cada número. Quer ver como isso funcionaria no seu condomínio? Fale com um consultor.